Bristede forudsætninger i byggeprojekter: Hvornår kan det give et krav?

Byggejura i praksis · Under udførelsen

Et byggeprojekt kan udvikle sig på en helt anden måde end forudsat ved tilbud og kontrakt. Det giver ikke automatisk ret til mere tid eller betaling. Først skal den konkrete forudsætning, aftalens risikofordeling og konsekvensen kunne dokumenteres.

Kort svar

“Bristede forudsætninger” er ikke et selvstændigt fripas til at ændre en dårlig aftale. Vurderingen begynder med kontrakten: Hvad var forudsat, var forudsætningen synlig for begge parter, hvem bar risikoen, og blev der reageret, da forholdet viste sig?

I entrepriseforhold vil kravet ofte skulle vurderes sammen med reglerne om ændringer, ekstraarbejder, hindringer, tidsfristforlængelse, uforudsete forhold eller urigtige oplysninger. Et brugbart krav kræver derfor mere end at konstatere, at arbejdet blev dyrere.

Den praktiske prøve er: Hvad var forudsætningen, hvem bar risikoen, og kan årsag, varsling og konsekvens bevises?

Hvad dækker “bristede forudsætninger” over?

Udtrykket bruges ofte som en samlet betegnelse, når virkeligheden ikke svarer til det grundlag, en part prissatte eller planlagde efter. Juridisk er det imidlertid nødvendigt at placere problemet mere præcist.

Det kan eksempelvis være et spørgsmål om:

• uklare eller urigtige oplysninger i udbudsmaterialet
• uforudsete fysiske forhold, herunder jordbund, grundvand eller eksisterende installationer
• ændringer bestilt af bygherren
• hindringer og forskydninger i tidsplanen
• forudsatte mængder eller arbejdsmetoder, der afviger væsentligt
• entreprenørens egen kalkulations- eller planlægningsrisiko.

Den juridiske vej til et krav afhænger af, hvilken kategori forholdet hører til, og hvilke regler parterne har aftalt. AB 18 gælder kun, hvis regelsættet er vedtaget, og særvilkår kan ændre udgangspunktet.

Fem spørgsmål, der afgør vurderingen

1. Hvilken konkret forudsætning bristede?

Forudsætningen skal kunne beskrives præcist. “Projektet var anderledes end forventet” er for bredt. Peg i stedet på den oplysning, mængde, adgang, rækkefølge, metode eller tidsmæssige sammenhæng, som tilbuddet og planlægningen byggede på.

2. Var forudsætningen en del af aftalegrundlaget?

En intern kalkulationsantagelse har ikke samme vægt som en oplysning i udbudsmaterialet, et udtrykkeligt tilbudsforbehold eller en fælles forudsætning, der fremgår af møder og korrespondance. Dokumentrang og eventuelle uklarheder skal indgå i fortolkningen.

3. Hvem bar risikoen?

Risikoen kan følge af kontraktens ordlyd, AB-reglerne, et særvilkår eller karakteren af det konkrete forhold. En bred formulering om, at entreprenøren “har gjort sig bekendt med forholdene”, afgør ikke nødvendigvis alt. Det må vurderes, hvad der reelt kunne undersøges, og hvilke oplysninger bygherren havde eller skulle levere.

4. Kunne forholdet forudses eller indregnes?

Hvis forholdet var kendt, synligt eller almindeligt for arbejdet, taler det imod et krav. Omvendt kan manglende eller misvisende projektoplysninger tale for, at risikoen ikke lå hos den part, der afgav tilbud.

5. Kan konsekvensen dokumenteres?

Der skal være en sandsynlig sammenhæng mellem det bristede grundlag og den krævede tid eller økonomi. En samlet efterkalkulation er sjældent nok. Registrér ændrede aktiviteter, forbrug, mandskab, materiel, ventetid og påvirkning af den kritiske vej, mens hændelserne udspiller sig.

Typiske situationer i byggeprojekter

Dokumentation og varsling skal begynde med det samme

Det bedste tidspunkt at opbygge kravet eller forsvaret er, når afvigelsen bliver synlig. Sen dokumentation gør det svært at skelne mellem den oprindelige ydelse, et ekstraarbejde og ineffektivitet i egen produktion.

Saml som minimum:

• kontrakt, tilbud, forbehold og relevant udbudsmateriale
• undersøgelser, modeller, tegninger og beskrivelser
• en dateret tidslinje over opdagelse, meddelelser og beslutninger
• byggemødereferater, mails, fotos og registreringer fra pladsen
• opgørelse af påvirkede aktiviteter, mandskab, materiel og materialer
• forklaring på årsagssammenhængen mellem forholdet og den økonomiske eller tidsmæssige konsekvens.

Varslet bør beskrive forholdet, det foreløbige kontraktuelle grundlag og de forventede følger. Beløbet behøver ikke altid kunne opgøres endeligt fra første dag, men usikkerheden bør forklares og følges op.

Praktisk eksempel: Fundamentet kræver en anden metode

En entreprenør har kalkuleret funderingsarbejdet på baggrund af geotekniske oplysninger i udbudsmaterialet. Under udførelsen konstateres vand- og jordbundsforhold, som kræver en anden arbejdsmetode og ekstra pumpning.

Det er ikke nok at sende en ekstraregning ved slutopgørelsen. Først må parterne afklare, hvad materialet oplyste, om forholdet kunne forventes, hvem der bar risikoen, og om den valgte metode var nødvendig. Derefter skal de ekstra ressourcer og tidsvirkningen dokumenteres særskilt fra entreprenørens normale produktion.

Afklar. Dokumentér. Handl.

Afklar

Beskriv den konkrete forudsætning og find det dokument, den udspringer af. Placér derefter risikoen efter aftalen.

Dokumentér

Lav en løbende tidslinje og adskil merforbrug og forsinkelse fra den oprindelige ydelse.

Handl

Varsl tidligt, bed om stillingtagen, og aftal om muligt en midlertidig praktisk løsning uden at opgive parternes juridiske positioner.

Fem faldgruber

1. At bruge “bristede forudsætninger” uden at pege på den konkrete forudsætning.
2. At springe kontraktens risikofordeling over.
3. At forveksle en dårlig kalkulation med et krav mod modparten.
4. At varsle første gang i slutopgørelsen.
5. At opgøre hele projektets underskud som følge af én hændelse.

Tjekliste til den første kravvurdering

• Hvad var den præcise forudsætning?
• Hvor fremgår den af aftalen eller kommunikationen?
• Var den fælles, kendelig eller kun intern?
• Hvem bar risikoen efter kontrakten?
• Hvornår blev afvigelsen opdaget og varslet?
• Hvilke dispositioner traf hver part derefter?
• Hvordan påvirkede forholdet tid og økonomi?
• Er der samtidige registreringer, der understøtter opgørelsen?

FAQ om bristede forudsætninger

Hvad betyder bristede forudsætninger i byggejura?

Begrebet beskriver, at en væsentlig forudsætning for aftalen eller udførelsen ikke holder. Det giver ikke automatisk et krav. Aftalegrundlaget, forudsigeligheden, risikofordelingen og dokumentationen afgør, om forholdet kan føre til mere tid, betaling eller en anden reaktion.

Hvornår giver bristede forudsætninger krav på betaling?

Det kan være relevant, hvis en væsentlig og kendelig forudsætning svigter, og risikoen ikke efter aftalen lå hos den part, der kræver betaling. I entrepriser skal kravet ofte forankres i de aftalte regler om ændringer, uforudsete forhold eller mangelfulde oplysninger.

Hvordan dokumenterer man bristede forudsætninger?

Dokumentationen bør vise det oprindelige grundlag, den faktiske afvigelse, hvornår den blev opdaget og varslet, samt den konkrete følge for tid og økonomi. Tilbud, kontrakt, projektmateriale, referater, fotos, tidsplaner og særskilte omkostningsregistreringer er typisk centrale.

Hvad er forskellen på ekstraarbejde og bristede forudsætninger?

Ekstraarbejde vedrører en ydelse ud over det aftalte. Bristede forudsætninger beskriver derimod, hvorfor det oprindelige grundlag ikke holder. Den samme hændelse kan rejse begge spørgsmål, men kravets juridiske grundlag og opgørelse skal vurderes særskilt.

Hvem kan hjælpe med at vurdere kravet?

En entrepriseretsadvokat kan analysere kontrakt og risiko. Afhængigt af sagen kan der også være behov for teknisk rådgiver, tidsplanlægger, mængdeberegner eller økonomisk sagkyndig. Få tidligt afklaret, hvilke dele der kræver juridisk henholdsvis teknisk dokumentation.

Juridisk grundlag og relateret indhold

Vurderingen beror på den konkrete aftale og de regler, parterne har vedtaget. Ved AB 18-baserede aftaler vil blandt andet reglerne om aftalegrundlag, ændringer, pris, hindringer og tidsfristforlængelse kunne være relevante. Særvilkår og projektets faktiske forhold kan ændre resultatet.

Læs også Ekstraarbejder og aftalesedler, Hindringer og tidsfristforlængelse og stadeopgørelser ved ophør eller konkurs.

Af Simon Heising, advokat (H) og partner, Nexus Advokater.
Senest opdateret 12. august 2026. Indholdet er generel information og kan ikke erstatte en vurdering af den konkrete kontrakt og dokumentation.