Aflevering efter AB 18: Dagen der flytter risiko, frister og økonomi

Efter AB 18 sker aflevering som udgangspunkt, når
afleveringsforretningen har fundet sted. Hvis der ved forretningen
påvises væsentlige mangler, herunder forhold der hindrer ibrugtagning i
væsentligt omfang, er arbejdet dog ikke afleveret. Mindre mangler
hindrer normalt ikke aflevering, men skal registreres og afhjælpes.

Afleveringsdagen har betydning for blandt andet risiko, dagbod,
sikkerhedsstillelse, slutopgørelse, mangelansvar og eftersyn. Derfor
skal parterne ikke nøjes med at gennemgå en mangelliste. De skal også
tage udtrykkelig stilling til, om arbejdet er afleveret, og sikre en
protokol, der kan bruges efter mødet.

Skal byggeriet afleveres om en måned?

Brug den sidste måned til at styre både det tekniske og det juridiske afleveringsspor. Gennemgå aftalens frister og roller, planlæg førgennemgang og test, og aftal hvem der samler dokumentationen fra rådgivere, underentreprenører og systemleverandører.

• Kontrollér færdigmelding, indkaldelse, eventuelle etapeafleveringer og krav til afleveringsprotokollen.
• Gennemfør interne underentreprenørgennemgange i så god tid, at fejl kan afhjælpes og systemer kan testes samlet.
• Saml kvalitetssikring, prøvningsresultater, myndighedsdokumentation, driftsmateriale og som-udført-materiale.
• Afklar hvordan væsentlige mangler, mindre mangler, tilbagehold og afhjælpningsfrister skal håndteres.
• Opret friststyring for slutopgørelse, sikkerhedsstillelse, reklamation, 1-års eftersyn og relevante forsikringsforhold.

Nexus Advokater kan gennemgå kontrakten og afleveringsplanen, forberede protokol og forbehold og deltage, hvis der er uenighed om, hvorvidt arbejdet kan afleveres. Ved kontraktkæder bør afleveringssporet også sammenholdes med underentrepriser og back-to-back-vilkår.

Førgennemgangen skal rydde
vejen

Efter AB 18 § 44 skal bygherren skriftligt og med rimeligt varsel
indkalde til en førgennemgang i rimelig tid inden den aftalte
aflevering. Gennemgangen kan ske samlet eller opdelt i sektioner eller
entrepriser. Hvis bygherren ikke indkalder, kan entreprenøren gøre
det.

Ved førgennemgangen udarbejder bygherren en protokol over de påpegede
forhold og entreprenørens bemærkninger. Formålet er praktisk: Forhold,
der kan rettes inden aflevering, skal frem i tide, så de ikke belaster
afleveringsforretningen eller driften efterfølgende.

Et forhold, som bygherren ikke påpeger ved førgennemgangen, kan
stadig senere gøres gældende som en mangel. Førgennemgangen er derfor
ikke en endelig godkendelse eller en skjult reklamationsfrist. Den bør
bruges til fremdrift, kvalitet og prioritering, ikke til at skabe falsk
tryghed om, at alt andet er accepteret.

Færdigmeldingen sætter
processen i gang

Umiddelbart inden arbejdets færdiggørelse skal entreprenøren efter AB
18 § 45, stk. 1, skriftligt oplyse bygherren om tidspunktet for
færdiggørelsen. Det er færdigmeldingen.

Bygherren skal derefter indkalde til afleveringsforretning, som skal
finde sted senest 10 arbejdsdage efter det oplyste
færdiggørelsestidspunkt. Hvis bygherren ikke indkalder rettidigt, kan
arbejdet efter § 45, stk. 3, blive anset for afleveret 10 arbejdsdage
efter det angivne tidspunkt.

Bygherren bør derfor have en fast procedure, så en færdigmelding ikke
bliver liggende i en fællespostkasse eller hos en projektleder uden
mandat. Entreprenøren bør omvendt sikre, at færdigmeldingen er klar,
dokumenterbar og knyttet til det rigtige arbejde eller den rigtige
etape.

Hvornår
er en mangel væsentlig nok til at hindre aflevering?

Arbejdet anses for afleveret, når afleveringsforretningen har fundet
sted, medmindre der er påvist væsentlige mangler. AB 18 nævner
udtrykkeligt forhold, der hindrer ibrugtagning i væsentligt omfang.

Vurderingen er konkret. Der kan blandt andet ses på:

• om bygningen eller anlægget kan bruges til det aftalte
  formål
• om sikkerhed, myndighedskrav eller kritiske installationer er
  berørt
• om manglernes antal og karakter samlet er væsentlige
• om afhjælpningen vil forstyrre den planlagte brug
  væsentligt
• hvilke funktioner og brugskrav der fremgår af
  aftalegrundlaget

Det er ikke tilstrækkeligt, at bygherren er utilfreds, eller at der
er mange mindre registreringer. Omvendt behøver en enkelt mangel ikke
være fysisk omfattende, hvis den reelt hindrer den aftalte brug eller
berører et afgørende sikkerheds- eller myndighedsforhold.

Hvis væsentlige mangler hindrer aflevering, skal der afholdes en ny
afleveringsforretning, når entreprenøren skriftligt har meddelt, at
manglerne er afhjulpet.

Afleveringsprotokollen
skal kunne styre tiden efter mødet

Efter AB 18 § 46 udarbejder bygherren afleveringsprotokollen. Den
skal indeholde:

• de mangler og andre forhold, bygherren har påpeget
• entreprenørens bemærkninger
• aftaler om afhjælpningsmåde og frist
• tidspunkt for gennemgang af afhjælpningen
• parternes stillingtagen til, om arbejdet er afleveret
• parternes underskrifter

En mangelliste med korte stikord er sjældent nok. Hver væsentlig
registrering bør kunne identificeres ved placering, bygningsdel eller
system, beskrivelse og eventuelt foto. Hvis afhjælpningsmetoden er
vigtig, skal den ikke gemmes til en senere mail. Den bør beskrives eller
knyttes til et entydigt bilag.

Fristen for afhjælpning og tidspunktet for afhjælpningsgennemgangen
er ikke nødvendigvis den samme dato. En akut vandindtrængning kan kræve
handling straks, mens den samlede gennemgang først giver mening, når
hovedparten af de øvrige mangler er afhjulpet.

Hvad ændrer afleveringen?

Risikoen for arbejdet

Entreprenøren bærer som udgangspunkt risikoen for arbejdet og
materialerne frem til aflevering, jf. AB 18 § 27. For arbejde eller
dele, der tages i brug før aflevering, kan risikoen dog overgå ved
ibrugtagningen efter § 27, stk. 5.

Ibrugtagning og aflevering er ikke det samme. Tidlig ibrugtagning kan
flytte risikoen for den del, der tages i brug, men den udløser ikke
automatisk alle de øvrige retsvirkninger, som AB 18 knytter til en
formel aflevering.

Dagbod og færdigmelding

Hvis dagbod beregnes efter AB 18 § 40, stk. 3, løber den indtil
entreprenøren har færdiggjort og færdigmeldt arbejdet. Den konkrete
slutdato skal derfor holdes sammen med færdigmeldingen, den aftalte
frist og eventuelle tidsfristforlængelser.

Entreprenørens
sikkerhedsstillelse

Efter AB 18 § 9 nedskrives entreprenørens sikkerhed som udgangspunkt
fra 15 procent til 10 procent ved aflevering. Hvis bygherren i
afleveringsprotokollen anmoder om det, opgøres entreprisesummen med
tillæg eller fradrag af mer- og mindrearbejder ved beregningen.

Bygherren bør inden afleveringen skabe overblik over sine
dokumenterede krav og sikkerheder. Det betyder ikke, at der automatisk
skal trækkes på garantien. Et garantitræk har egne betingelser og
konsekvenser og skal vurderes efter garantiteksten, AB 18 og det
konkrete krav.

Slutopgørelsen

Efter afleveringen skal entreprenøren sende en endelig og fuldstændig
slutopgørelse, herunder tilgodehavender for ekstraarbejder, jf. AB 18 §
36. Fristen er som udgangspunkt 25 arbejdsdage, 35 arbejdsdage ved
hovedentreprise og 60 arbejdsdage ved visse selvstændige
anlægsarbejder.

Bygherren skal betale den del, som ikke bestrides, og kan efter § 36,
stk. 10, tilbageholde et rimeligt beløb til sikkerhed for afhjælpning af
mangler, der er påtalt ved afleveringen. Et tilbagehold skal kunne
forklares og stå i rimeligt forhold til afhjælpningsbehovet.

Mangelansvar og eftersyn

Afleveringen er udgangspunkt for AB 18’s femårige mangelansvar og for
planlægningen af 1- og 5-årseftersynene. Den almindelige forældelseslov
skal samtidig vurderes særskilt. “Fem år efter AB 18” betyder derfor
ikke, at alle krav uden videre kan ligge urørte i fem år.

Praktisk
eksempel: Bygningen kan åbne, men dokumentationen er ufuldstændig

Et kontorbyggeri er fysisk klar til brug. Ved afleveringsforretningen
mangler dele af drifts- og vedligeholdelsesmaterialet, enkelte
indreguleringer og dokumentation for en brandteknisk funktion.

Det forkerte spørgsmål er alene: “Er der mangler?” Det er der. Det
rigtige spørgsmål er, om manglerne enkeltvis eller samlet er væsentlige,
og om de hindrer den aftalte brug i væsentligt omfang.

Parterne bør beskrive præcist, hvilke funktioner der kan bruges,
hvilke myndigheds- eller sikkerhedsforhold der er uafklarede, og hvad
der skal til for at lukke dem. Protokollen skal derefter indeholde en
udtrykkelig stillingtagen til aflevering og konkrete frister. Hvis
vurderingen er vanskelig, bør den ikke skjules bag formuleringen
“afleveret med forbehold” uden at forklare, hvad forbeholdet
betyder.

Før, under og efter
afleveringsforretningen

Før mødet

• Kontrollér færdigmelding, aftalt afleveringsdato og eventuelle
  etaper.
• Gennemfør førgennemgang og følg de kritiske punkter til
  dørs.
• Saml mangelregistreringer, kvalitetssikring, driftmateriale og
  myndighedsforhold.
• Afklar kontraktens særlige brugskrav og fravigelser.
• Gennemgå dagbod, økonomi, sikkerhed og forsikringsvilkår med de
  ansvarlige.

På mødet

• Registrér mangler konkret og giv entreprenøren mulighed for
  bemærkninger.
• Vurder væsentlighed og ibrugtagningsmulighed på et oplyst
  grundlag.
• Tag udtrykkeligt stilling til, om arbejdet er afleveret.
• Aftal metode og frist for afhjælpning samt tidspunkt for
  opfølgning.
• Få protokollen underskrevet eller dokumentér, hvis en part ikke
  medvirker.

Efter mødet

• Udsend den endelige protokol og bilag hurtigt.
• Opret en styrbar afhjælpningsliste med ansvarlige og
  frister.
• Følg op på sikkerhedsstillelse, slutopgørelse og ubestridte
  betalinger.
• Registrér afleveringsdatoen centralt som grundlag for eftersyn og
  frister.
• Hold nye mangler adskilt fra de mangler, der blev registreret ved
  afleveringen.

Afklar. Dokumentér. Handl.

Afklar

• Hvilket arbejde eller hvilken etape færdigmeldes?
• Er der mangler, som kan være væsentlige?
• Hvilke retsvirkninger udløses efter kontrakten?
• Er der fravigelser om brug, dokumentation, sikkerhed eller
  delaflevering?

Dokumentér

• Færdigmelding, indkaldelse, deltagerliste og
  afleveringsprotokol.
• Mangelplacering, fotos, entreprenørens bemærkninger og aftalt
  metode.
• Stillingtagen til aflevering og eventuelle væsentlige
  mangler.
• Økonomi, dagbod, sikkerhed, forsikring og
  slutopgørelsesfrister.

Handl

• Indkald rettidigt efter færdigmeldingen.
• Adskil aflevering fra ibrugtagning og fra afhjælpning.
• Fastlæg realistiske, differentierede
  afhjælpningsfrister.
• Opret kalenderstyring for slutopgørelse, afhjælpning og
  eftersyn.

FAQ om aflevering efter AB
18

Er
byggeriet afleveret, hvis bygherren tager det i brug?

Ikke nødvendigvis. Ibrugtagning kan efter AB 18 § 27 flytte risikoen
for den del, der tages i brug, men formel aflevering og de øvrige
afleveringsvirkninger følger reglerne i §§ 45-46. Forløbet skal vurderes
konkret, navnlig hvis der aldrig afholdes afleveringsforretning.

Kan
bygherren nægte aflevering på grund af mindre mangler?

Som udgangspunkt nej. Det kræver væsentlige mangler at hindre
aflevering. Mindre mangler skal registreres og afhjælpes efter reglerne,
men arbejdet kan stadig være afleveret.

Hvad sker der, hvis
entreprenøren ikke møder?

Afleveringsforretningen kan gennemføres uden den fraværende part. Den
mødende part skal snarest muligt sende protokollen til den fraværende,
jf. AB 18 § 46, stk. 2.

Kan arbejdet afleveres i
etaper?

Ja, hvis det er aftalt eller følger af omstændighederne, at
entrepriser, dele eller byggeafsnit skal afleveres på forskellige
tidspunkter. Retsvirkningerne skal da håndteres for hver etape.

Hvornår
bør skader anmeldes til entrepriseforsikringen?

Det afhænger af forsikringsvilkårene. AB 18 fastsætter ikke
anmeldelsesfristen. Kendte skader bør vurderes og anmeldes rettidigt
efter policen, og parterne bør kontrollere, hvordan aflevering eller
ibrugtagning påvirker dækningen.

Hvad er den vigtigste
forskel i ABT 18?

Efter ABT 18 § 43 skal totalentreprenøren som udgangspunkt indkalde
til afleveringsforretningen samtidig med færdigmeldingen, medmindre det
er aftalt, at bygherren indkalder. Reglerne om væsentlige mangler og
afleveringsprotokol findes i §§ 43-44.

Hvilke juridiske faldgruber bør afklares før aflevering?

De typiske faldgruber er uklare færdigmeldinger og indkaldelser, mangelfuld protokol, uenighed om væsentlige mangler, manglende test- og driftsdokumentation samt frister, der ikke er koordineret med underentreprenører. Vurderingen skal ske ud fra den konkrete aftale og eventuelle fravigelser.

Hvem kan rådgive før aflevering af et større byggeri?

Nexus Advokater rådgiver professionelle bygherrer, entreprenører og rådgivere om mangler, reklamation og aflevering. Vi kan kvalitetssikre kontrakt og dokumentation, forberede førgennemgang og aflevering samt hjælpe med protokol, mangler, tilbagehold og den videre strategi.

Juridisk grundlag og
relateret indhold

Primært juridisk grundlag: AB 18 § 9, § 27, § 36, §
40 og §§ 44-46. For totalentreprise navnlig ABT 18 §§ 42-44.

Relaterede vejledninger:

• Mangler
  og afhjælpning
• Dagbod

Af Simon Heising, advokat (H) og partner, Nexus Advokater.
Senest opdateret 13. august 2026.