Afleveringen er gennemført, men mangellisten lever videre i mails, regneark og byggesystemer. Nogle punkter er afhjulpet, andre er omtvistede, og flere står blot som “udført” uden dokumentation. Det er netop her, afhjælpningsgennemgangen efter AB 18 skal skabe et fælles og juridisk anvendeligt slutpunkt.

Afhjælpningsgennemgangen er mere end et nyt mangeltilsyn

Formålet er ikke blot at gå endnu en runde i byggeriet. Gennemgangen skal afslutte den proces, der begyndte ved afleveringen: Hvilke påtalte forhold er faktisk udbedret? Hvilke er ikke? Og hvilke punkter er parterne fortsat uenige om?

Efter AB 18 § 48, stk. 2, fastsætter bygherren en skriftlig afhjælpningsfrist under hensyn til manglernes art, omfang og forholdene i øvrigt. Bygherren skal også fastsætte et tidspunkt for afhjælpningsgennemgangen ud fra, hvornår hovedparten af manglerne forventes afhjulpet. Efter stk. 3 skal bygherren udarbejde en protokol med stillingtagen til de enkelte mangler og entreprenørens eventuelle bemærkninger.

Den officielle aftaletekst og bemærkningerne findes i betænkning nr. 1570 om AB 18-systemet. AB 18 er et aftalt standardvilkår, og projektets konkrete fravigelser skal derfor altid kontrolleres.

Planen bør aftales allerede ved afleveringen

Afleveringsprotokollen bør ikke nøjes med at opliste manglerne. Den bør også beskrive, hvordan afhjælpningen organiseres, hvilke adgangsforhold der gælder, og hvornår gennemgangen skal finde sted. Ellers risikerer parterne, at en teknisk mangelliste bliver løsrevet fra den proces, som skal bringe punkterne til afslutning.

En realistisk frist er ikke nødvendigvis den samme for alle punkter. En forkert fuge kan måske håndteres straks, mens årstid, leveringstid, drift eller brugerhensyn kan gøre andre arbejder mere komplekse. Det afgørende er, at fristerne er klare, begrundede og kan følges i samme system.

Én mangel skal have én identitet

Den største praktiske risiko er ofte ikke manglens tekniske karakter, men at parterne taler om forskellige versioner af den samme liste. Hvert punkt bør derfor have et entydigt nummer og mindst følgende oplysninger:

• præcis placering og bygningsdel,
• kort beskrivelse af det påtalte forhold,
• henvisning til det relevante aftale- eller projektkrav,
• ansvarlig entreprenør eller underentreprenør,
• frist og eventuelle adgangsforudsætninger,
• entreprenørens status og dokumentation for udført arbejde, og
• bygherrens endelige stillingtagen ved gennemgangen.

Fotos før og efter afhjælpning er nyttige, men de bør forbindes med det konkrete mangelnummer, dato og sted. En mappe med billeder uden denne sammenhæng skaber sjældent et sikkert bevis for, hvad der er gjort.

“Udført” er ikke det samme som “godkendt”

Entreprenøren bør skriftligt markere, hvornår afhjælpningen er udført, og vedlægge den dokumentation, der er relevant for punktet. Bygherren skal derefter tage stilling. Et punkt bør ikke skifte direkte fra “åbent” til “lukket”, alene fordi den udførende part har ændret status i et digitalt system.

En enkel statusmodel kan være: registreret, accepteret til afhjælpning, planlagt, meldt udført, kontrolleret og lukket – eller fortsat bestridt. Det gør det synligt, om uenigheden handler om, at arbejdet ikke er udført, at kvaliteten ikke kan godkendes, eller at entreprenøren slet ikke anerkender forholdet som en mangel.

Afhjælpningsprotokollen skal vise parternes position

Ved gennemgangen bør protokollen behandle de påtalte mangler punkt for punkt. For hvert punkt bør det fremgå, om bygherren anser det for afhjulpet, og hvad entreprenøren bemærker. Hvis en part udebliver, kan den anden part efter AB 18 gennemføre gennemgangen og skal snarest muligt sende protokollen til den fraværende.

Nye forhold, som først opdages under gennemgangen, bør registreres særskilt med egen reklamationsdato og begrundelse. De bør ikke uden videre blandes sammen med de mangler, der blev påtalt ved afleveringen, fordi frister og dokumentationsspor kan være forskellige.

Husk 10-arbejdsdagesfristen ved fortsatte mangler

Hvis bygherren ved afhjælpningsgennemgangen, efter udløbet af afhjælpningsfristen eller efter entreprenørens meddelelse om udført afhjælpning mener, at mangler fortsat består, følger der en vigtig procesregel af AB 18 § 50. Bygherren skal inden 10 arbejdsdage skriftligt meddele entreprenøren, hvilke mangler der stadig påberåbes.

Efter denne meddelelse kan bygherren som udgangspunkt lade de fortsat påberåbte mangler udbedre for entreprenørens regning eller kræve afslag. Har entreprenøren reelt forsøgt at afhjælpe alle punkter, og udgør de resterende mangler kun en mindre del, kan entreprenøren dog have endnu en mulighed for at afhjælpe, hvis arbejdet iværksættes straks. Derfor er det risikabelt for begge parter at springe direkte fra en uafklaret statusliste til en tredjemandsudbedring.

Fem fejl, der holder mangellisten kunstigt åben

1. Der findes flere lister uden en aftalt hovedversion.
2. Fristen er den samme for alle mangler og tager ikke højde for adgang, drift eller leverancer.
3. Entreprenøren melder punkter udført uden dokumentation.
4. Bygherren undlader at tage udtrykkelig stilling til hvert punkt.
5. Den videre meddelelse om resterende mangler sendes for sent eller uden præcis identifikation.

Gør afslutningen til en styret proces

En god afhjælpningsgennemgang kræver, at teknik, jura og projektstyring arbejder i samme dataspor. Indkaldelsen, den opdaterede mangelliste, entreprenørens færdigmeldinger og protokollen bør tilsammen vise hele forløbet. Det gør det muligt at frigive tilbagehold, afslutte punkter og afgrænse de reelle tvister.

Har I brug for en konkret vurdering, kan I læse mere om mangler og afhjælpning efter AB 18 eller kontakte Nexus Advokater.