Fejl i byggeriet skal først vurderes i forhold til den aftalte ydelse. Et teknisk problem er ikke nødvendigvis entreprenørens ansvar, og et ansvar kræver ikke i alle tilfælde, at entreprenøren har handlet uagtsomt. Aftalegrundlag, projekteringsansvar, årsag, reklamation og dokumentation skal holdes adskilt.
AB 18 gælder kun, hvis det er aftalt
AB 18 er standardvilkår for bygge- og anlægsarbejder, hvor bygherren ikke er forbruger. Vilkårene gælder kun, hvis parterne har vedtaget dem, og konkrete fravigelser kan ændre udgangspunktet. Ved totalentreprise skal ABT 18 og totalentreprenørens projekteringsansvar vurderes i stedet.
Hvornår foreligger der en mangel?
Hvis AB 18 er aftalt, foreligger der efter § 47 blandt andet en mangel, når arbejdet ikke er udført i overensstemmelse med aftalen, ikke er fagmæssigt korrekt eller ikke har de aftalte egenskaber. Vurderingen tager udgangspunkt i det samlede kontraktgrundlag, herunder beskrivelser, tegninger, funktionskrav, materialekrav, godkendte ændringer og relevante fravigelser.
En mangel er ikke det samme som et erstatningsansvar. Entreprenøren kan have pligt til at afhjælpe en kontraktstridig ydelse, selv om der ikke er dokumenteret culpa. Et krav på erstatning for følgeskader efter § 53 kræver derimod, at manglen skyldes fejl eller forsømmelse fra entreprenørens side, eller at den angår egenskaber, der må anses for tilsikret. Efter AB 18 omfatter ansvaret ikke driftstab, avancetab eller andet indirekte tab.
Hvem har projekteringsansvaret?
Efter AB 18 § 17 projekterer entreprenøren kun, hvis det er aftalt, herunder i det omfang ydelsen er beskrevet ved funktionskrav. At entreprenøren fremsætter et forslag, som bygherren vælger at gennemføre, betyder ikke automatisk, at entreprenøren overtager projekteringsansvaret.
I totalentreprise vil totalentreprenøren normalt have et bredere projekteringsansvar efter ABT 18, men også her skal krav, forudsætninger, bygherreoplysninger, fravigelser og grænseflader kontrolleres konkret. Rådgiverens ansvar følger rådgiveraftalen og eventuelt ABR 18, hvis disse vilkår er vedtaget.
Projektgennemgang og forebyggelse
Er AB 18 aftalt, skal bygherren efter § 19 forestå en projektgennemgang før udførelsen med deltagelse af relevante rådgivere, entreprenører og leverandører. Gennemgangen skal skabe fælles forståelse, afdække grænseflader, risici, uklarheder og utilstrækkeligheder samt forberede håndteringen.
Projektgennemgangen flytter ikke i sig selv ansvar mellem parterne. Hver part skal reagere på de forhold, parten opdager, og eventuelle virkninger for pris, tid og sikkerhed skal meddeles og håndteres efter kontraktens ændringsprocedure.
Når et muligt fejlforhold opdages
- Beskriv forholdet konkret med placering, tidspunkt, virkning og kontrakthenvisning.
- Sikr fotos, prøver, målinger, kvalitetssikring, beregninger og relevant korrespondance.
- Afklar, om der er risiko for personskade eller følgeskade, og iværksæt nødvendige sikringstiltag.
- Reklamér skriftligt uden unødigt ophold og giv entreprenøren adgang til undersøgelse og afhjælpning efter aftalegrundlaget.
- Undgå at ændre eller fjerne det omtvistede forhold, før beviset er sikret, eventuelt ved syn og skøn.
- Hold mangel, afhjælpning, afslag, tilbagehold og erstatning som særskilte juridiske spørgsmål.
Afhjælpning og økonomiske krav
Mangler ved afleveringen håndteres efter AB 18 § 48, og mangler påberåbt efter afleveringen efter § 49, hvis vilkårene er aftalt. Bygherren skal give en skriftlig og rimelig afhjælpningsfrist. Først når processen i §§ 48-50 er fulgt, kan bygherren som udgangspunkt lade de resterende mangler udbedre for entreprenørens regning eller kræve afslag.
Et betalingstilbagehold skal have hjemmel og være rimeligt i forhold til det krav, det skal sikre. Dagbod, erstatning og tredjemandskrav følger deres egne betingelser og opstår ikke automatisk, fordi der er konstateret en mangel.
Tvisteløsning efter AB 18
Tvister skal først søges løst ved forhandling efter § 64. Derefter vælges det relevante spor efter tvistens karakter og betingelserne i §§ 65-69, eksempelvis mediation, syn og skøn, hurtig afgørelse eller voldgift. Mediation er ikke et obligatorisk trin før voldgift.
Juridisk bistand ved fejl og mangler
Nexus Advokater bistår med ansvarsvurdering, reklamation, bevis, afhjælpning og økonomisk opgørelse. Rådgivningen tager udgangspunkt i den konkrete kontrakt, entrepriseform og dokumentation; en henvendelse etablerer ikke i sig selv et klientforhold.
