Byggejura i praksis · Ved aflevering og mangler

Kort svar

Hvis AB 18 er aftalt, skal bygherren indkalde entreprenøren til et afsluttende eftersyn, som skal finde sted senest 30 arbejdsdage før 5 år efter afleveringen. Vent ikke med kendte mangler til eftersynet: Mangler, der opdages efter afleveringen, skal meddeles skriftligt inden rimelig tid. Brug eftersynet til at samle registreringen, få parternes bemærkninger ind i protokollen og aftale, hvordan og hvornår de enkelte forhold skal undersøges eller afhjælpes.

Hvad gælder efter AB 18?

AB 18 gælder kun, hvis regelsættet er vedtaget mellem parterne, og aftalte fravigelser kan ændre retsstillingen. Efter AB 18 § 57 indkalder bygherren til 5-års eftersynet. Eftersynet skal finde sted senest 30 arbejdsdage før 5 år efter afleveringen.

Indkaldelsen skal efter AB 18 § 58 være skriftlig og som udgangspunkt ske med et varsel på højst 60 og mindst 15 arbejdsdage. Ved hovedentreprise er minimumsvarslet 20 arbejdsdage. Har bygherren ikke indkaldt, kan entreprenøren selv indkalde skriftligt med mindst 10 arbejdsdages varsel.

Ved eftersynet udfærdiger bygherren en protokol. Her bør de påpegede mangler, entreprenørens bemærkninger og eventuelle aftaler om afhjælpning fremgå, herunder metode og frist.

Vent ikke til 5-års eftersynet med at reklamere

Eftersynet er ikke en sikkerhedsventil for mangler, som har været kendt længe. Efter AB 18 § 49 kan bygherren som udgangspunkt kun påberåbe sig en mangel, der er konstateret efter afleveringen, hvis entreprenøren har fået skriftlig meddelelse inden rimelig tid efter, at manglen er eller burde være opdaget.

AB 18 § 55 fastsætter samtidig som udgangspunkt, at mangelkrav mod entreprenøren skal fremsættes senest 5 år efter afleveringen. Bestemmelsen indeholder undtagelser, blandt andet ved længere indeståelse, væsentligt svigt i aftalt kvalitetssikring konstateret ved afleveringen eller groft uforsvarlige forhold. Forældelse, passivitet og kontraktens konkrete fravigelser kan desuden kræve en særskilt vurdering.

Før eftersynet: gør registreringen anvendelig

• Saml tidligere reklamationer, mangel- og afhjælpningslister.
• Registrér hvert forhold med placering, dato, foto og en præcis beskrivelse.
• Adskil det synlige symptom fra den mulige tekniske årsag.
• Inddrag drifts- og vedligeholdelsesmateriale, hvis der er uenighed om slid eller forkert brug.
• Afklar, om teknisk rådgiver, entreprenør eller flere aktører skal deltage.
• Prioritér forhold, der kan udvikle sig eller kræver nærmere undersøgelse.

Under eftersynet: få uenigheden frem i protokollen

Et punkt bør ikke blot beskrives som eksempelvis “revner” eller “fugt”. Registrér hvor forholdet findes, hvad der er observeret, hvornår det blev konstateret, og hvilke undersøgelser eller afhjælpningstiltag parterne er enige eller uenige om.

Hvis entreprenøren afviser, at et forhold er en mangel, bør både bygherrens krav og entreprenørens indsigelse fremgå. Det samme gælder uenighed om årsag, ansvar, undersøgelsesmetode og frist. Protokollen skal vise, hvad der faktisk blev behandlet – ikke skabe en kunstig enighed.

Efter eftersynet: følg hvert punkt til dørs

1. Send den færdige protokol til deltagerne og en eventuelt udeblevet part.
2. Følg skriftligt op på aftalte undersøgelser, afhjælpning og frister.
3. Dokumentér resultatet af destruktive indgreb, målinger og tekniske undersøgelser.
4. Tag udtrykkeligt stilling til, hvilke punkter der er afsluttet, og hvilke krav der fastholdes.
5. Få en konkret juridisk vurdering i god tid, hvis en frist nærmer sig, eller ansvarskæden er uklar.

Typiske faldgruber

• Kendte mangler gemmes til 5-års eftersynet.
• Mangellisten beskriver kun symptomet og ikke placering eller omfang.
• Der skelnes ikke mellem mangel, følgeskade, slid og vedligehold.
• Entreprenørens afvisning noteres ikke præcist.
• Frister for undersøgelser og afhjælpning bliver ikke fulgt op skriftligt.
• Bygherren går ud fra, at selve eftersynet automatisk bevarer alle krav.

---

Ofte stillede spørgsmål om 5-års eftersyn

Kan kendte mangler vente til 5-års eftersynet?

Nej. Mangler, som opdages tidligere, bør reklameres skriftligt inden rimelig tid. 5-års eftersynet er ikke en fristforlængelse og bør ikke bruges til at udskyde en reklamation.

Hvornår skal 5-års eftersynet holdes efter AB 18?

Efter AB 18 skal bygherren indkalde til eftersynet, så det kan afholdes senest 30 arbejdsdage før udløbet af fem år efter afleveringen. Det konkrete aftalegrundlag og eventuelle fravigelser skal altid kontrolleres.

Hvor langt varsel skal parterne have?

AB 18 angiver som udgangspunkt højst 60 og mindst 15 arbejdsdages skriftligt varsel. Ved hovedentreprise er minimumsvarslet 20 arbejdsdage. Hvis bygherren ikke indkalder, kan entreprenøren indkalde med mindst 10 arbejdsdages varsel.

Hvad skal protokollen indeholde, hvis parterne er uenige?

Registrér hvert forhold særskilt med placering, omfang, parternes standpunkter, fotos og relevante bilag. Notér også, hvis der er uenighed om årsag, ansvar eller afhjælpningsmetode. Det giver et bedre grundlag for senere syn og skøn eller anden tvistløsning.

Hvad gør bygherren, hvis entreprenøren ikke vil afhjælpe?

Send en præcis skriftlig reklamation og fastsæt en rimelig frist for afhjælpning. Før andre bestilles til arbejdet, bør bygherren kontrollere AB 18-processen, dokumentere manglen og sikre, at entreprenørens afhjælpningsret er håndteret korrekt.

Er 5-års fristen det samme som forældelse?

Nej. AB 18’s frist for mangelkrav og de almindelige regler om forældelse og passivitet er ikke det samme. Fravigelser, tidligere reklamationer, afhjælpning og sagens øvrige forløb kan påvirke vurderingen. Vent derfor ikke med at reagere, fordi femårsdagen endnu ikke er nået.

---