Ekstraarbejder og aftalesedler efter AB 18: Få pris og tid med fra starten

Et arbejde er ikke et ekstraarbejde, bare fordi det er dyrere eller
mere besværligt end forventet. Det afgørende er først, om arbejdet
ligger inden for den aftalte ydelse og entreprenørens nødvendige
biydelser, eller om der er tale om en ændring eller et forhold, som
giver ret til at ændre aftalen.

Guiden tager udgangspunkt i AB 18 uden relevante fravigelser. AB 18 gælder kun, når parterne har vedtaget standardvilkårene, og kontrakten kan ændre både proces og retsvirkning.

Efter AB 18 skal krav om ændring af pris, tid og sikkerhed fremsættes
snarest muligt og skriftligt eller på et byggemøde. Parterne skal
derefter snarest indgå en skriftlig tillægsaftale. En aftaleseddel er
derfor ikke blot en prisblanket. Den skal vise, hvad der ændres, hvorfor
det ændres, hvem der har bestilt det, og hvad konsekvensen er for både
økonomi og tid.

Start med aftalegrundlaget

Når et ekstrakrav opstår, er det første spørgsmål ikke, hvad arbejdet
har kostet. Det første spørgsmål er, hvad entreprenøren allerede har
forpligtet sig til at levere.

Efter AB 18 § 12 skal arbejdet udføres i overensstemmelse med
aftalen, fagmæssigt korrekt og med alle nødvendige biydelser til
færdiggørelse. Arbejde, der allerede er omfattet af kontrakten, udløser
derfor ikke merbetaling, selv om det først bliver synligt under
udførelsen.

Omvendt kan bygherren efter § 23 kræve ændringer, der har naturlig
sammenhæng med de aftalte ydelser. Ændringen kan bestå i mere, mindre
eller anderledes arbejde. Bygherrens krav om ændringen skal fremsættes
skriftligt eller på et byggemøde og beskrive ændringen nærmere.

Den praktiske vurdering bør begynde med fire spørgsmål:

1. Hvad står der i kontrakten, beskrivelserne, tegningerne,
   modellerne og tilbudslisten?
2. Er arbejdet en nødvendig biydelse til den aftalte
   ydelse?
3. Hvem har ønsket eller anvist den løsning, der nu skal
   udføres?
4. Er der tale om en ændring, en hindring, en mangel eller
   entreprenørens egen kalkulationsrisiko?

Skriftlighed er styring og
bevis

Det er for kategorisk at sige, at entreprenøren altid mister sit
krav, hvis aftalesedlen ikke er underskrevet. Et krav kan efter
omstændighederne støttes på andre beviser, eksempelvis en mail, et
byggemødereferat, en anvisning, fotos, tidsregistrering eller parternes
efterfølgende adfærd.

Men manglende skriftlighed gør sagen vanskeligere. Den skaber typisk
tvivl om tre centrale forhold: om arbejdet var bestilt, hvad der blev
bestilt, og om parterne var enige om pris og tid.

Efter AB 18 § 25 skal krav og svar håndteres aktivt:

• Krav om ændring af pris, tid eller sikkerhed skal fremsættes
  snarest muligt.
• En part kan bede den anden tage stilling til, om et bestemt
  arbejde er en ændring.
• Den anden part skal snarest muligt acceptere kravet eller
  begrunde et afslag.
• Parterne skal snarest indgå en skriftlig tillægsaftale.
• Bygherren skal løbende registrere ændringer, krav, forespørgsler
  og svar.

Forhandling om tillægsaftalen må ikke forsinke udførelsen. Det gør
den løbende dokumentation endnu vigtigere: Arbejdet kan bevæge sig
hurtigere end den endelige økonomiske afklaring.

Hvem kan bestille ændringen?

Kontrollér altid, om den person, der bestiller eller godkender
arbejdet, har den nødvendige fuldmagt.

Efter AB 18 § 28, stk. 2, er byggeledelsen som udgangspunkt
legitimeret til at aftale en ændring med en merbetaling på højst 50.000
kr. og en fristforlængelse på højst fem arbejdsdage for hver ændring.
Hvis der ikke er udpeget byggeledelse, gælder den samme legitimation for
fagtilsynet. Kontrakten og senere meddelelser kan have ændret
fuldmagtsforholdene.

Det praktiske råd er enkelt: En mundtlig besked på pladsen bør følges
op med en skriftlig bekræftelse, der både beskriver ydelsen og
identificerer bestilleren.

Hvordan skal
ekstraarbejdet prissættes?

Når der gælder enhedspris

Hvis ændringen angår arbejde med en aftalt enhedspris, reguleres
entreprisesummen som udgangspunkt efter enhedsprisen inden for
variationsgrænserne i AB 18 § 24. Reglerne indeholder både en grænse på
plus eller minus 100 procent for den enkelte tilbudslistepost og samlede
grænser for mer- og mindrearbejder.

Overstiges grænserne ved merarbejde, anvendes enhedsprisen fortsat,
medmindre det godtgøres, at forudsætningerne for enhedsprisen ikke
længere er til stede.

Når der ikke gælder
enhedspris

I andre tilfælde udføres ændringsarbejdet som udgangspunkt i regning,
medmindre parterne aftaler en anden prisform. Regningen skal specificere
arbejdstimer, materialer og materiel.

Parterne kan også aftale en fast tilbudspris eller et overslag. Det
bør fremgå tydeligt, hvilken prismodel der er valgt, hvilke
forudsætninger den bygger på, og hvordan afvigelser håndteres.

Pris og tid skal behandles
samtidig

Et ekstraarbejde giver ikke automatisk ret til tidsfristforlængelse.
Entreprenøren skal kunne knytte ændringen til en konkret påvirkning af
den relevante tidsplan og fremsætte sit tidskrav snarest muligt.

En aftaleseddel bør derfor ikke blot angive “ingen tidsmæssig
konsekvens”, medmindre parterne faktisk har vurderet konsekvensen. Hvis
virkningen endnu ikke kan opgøres, bør entreprenøren beskrive, hvad der
er uafklaret, hvilke aktiviteter der kan blive påvirket, og hvornår en
mere præcis opgørelse kan gives. Bygherren bør tilsvarende tage
begrundet stilling til kravet.

Procestid kan være lige så vigtig som udførelsestid. Et arbejde kan
tage to dage at udføre, men kræve flere ugers projektering, godkendelse
eller levering. Det er den samlede virkning på forløbet, der skal
dokumenteres.

Hvad skal en
brugbar aftaleseddel indeholde?

En aftaleseddel bør som minimum indeholde:

• entydigt nummer, dato og status
• henvisning til den oprindelige aftale og det relevante
  projektmateriale
• konkret beskrivelse af den oprindelige ydelse og den ønskede
  ændring
• årsag til ændringen og identifikation af bestiller eller
  anvisning
• afgrænsning af, hvad der er med og ikke er med
• valgt prismodel samt pris, overslag eller
  dokumentationsprincip
• specifikation af timer, materialer og materiel ved
  regningsarbejde
• konsekvens for tidsplan, frister, byggepladsdrift og eventuel
  forcering
• konsekvens for sikkerhedsstillelse, hvis relevant
• forudsætninger, forbehold og nødvendige godkendelser
• bilag, eksempelvis tegning, foto, opmåling eller tilbud
• accept, afslag eller delvis accept fra en person med den
  nødvendige fuldmagt

Sproget skal være neutralt og selvforklarende. Den person, der læser
aftalesedlen to år senere, skal kunne forstå situationen uden at have
deltaget i byggemødet.

Afklar. Dokumentér. Handl.

Afklar

• Ligger arbejdet inden for den oprindelige ydelse eller nødvendige
  biydelser?
• Er der tale om en ændring, hindring, mangel eller
  anvisning?
• Har bestilleren fuldmagt?
• Skal prisen følge enhedspris, regning, tilbud eller
  overslag?

Dokumentér

• Beskriv forskellen mellem det aftalte og det udførte.
• Vedlæg tegning, foto, opmåling og relevante mails.
• Registrér timer, materialer, materiel, leverings- og ventetid
  løbende.
• Knyt tidskravet til konkrete aktiviteter og frister.

Handl

• Fremsæt krav om pris, tid og sikkerhed snarest muligt.
• Bed om en skriftlig og begrundet stillingtagen.
• Opdatér ændringslog, byggemødereferat og tidsplan.
• Afslut med en skriftlig tillægsaftale, så snart grundlaget er
  tilstrækkeligt.

Fem fejl, der gør
ekstrakravet unødigt svært

1. Arbejdet beskrives uden at sammenholde det med den oprindelige
   aftale.
2. Aftalesedlen angiver pris, men ikke tid eller andre
   følgevirkninger.
3. Dokumentationen samles først ved slutopgørelsen.
4. Den person, der har bestilt arbejdet, havde ikke den nødvendige
   fuldmagt.
5. Ét stort samlet krav skjuler, hvilke dele der er accepteret eller
   bestridt.

FAQ om ekstraarbejder og
aftalesedler

Hvem
har bevisbyrden for, at der er tale om ekstraarbejde?

Entreprenøren skal som udgangspunkt bevise, at arbejdet ligger uden
for den aftalte ydelse, og at der er grundlag for betaling. Vurderingen
afhænger af det samlede aftalegrundlag, nødvendige biydelser,
anvisninger og den løbende kommunikation.

Er en mail eller et
byggemødereferat nok?

Det kan være et vigtigt bevis og kan efter omstændighederne
dokumentere en aftale eller meddelelse. En underskrevet og
fyldestgørende aftaleseddel er dog normalt stærkere, fordi den kan samle
ydelse, pris, tid, forudsætninger og accept ét sted.

Kan
bygherren afvise kravet, fordi arbejdet var nødvendigt?

Ikke alene af den grund. Først skal det vurderes, om arbejdet var en
nødvendig biydelse, som allerede var indeholdt i entreprisen, eller om
nødvendigheden skyldtes et forhold, som bygherren bar risikoen for.
“Nødvendigt” er derfor ikke i sig selv svaret på, hvem der skal
betale.

Må
entreprenøren vente med at udføre arbejdet, indtil prisen er
aftalt?

Efter en konkret forespørgsel efter AB 18 § 25, stk. 2, er
entreprenøren ikke forpligtet til at igangsætte arbejdet, før bygherren
har svaret på, om arbejdet anses som en ændring. Forhandlingerne om den
endelige tillægsaftale må dog ikke forsinke udførelsen. Den konkrete
situation og eventuelle hindrings- eller tabsbegrænsningspligter skal
derfor vurderes.

Giver accept af
prisen også ret til ekstra tid?

Ikke nødvendigvis. Pris og tid er forskellige konsekvenser og bør
aftales eller stillingtages til særskilt. Et tidskrav kræver normalt
dokumentation for, at ændringen faktisk påvirker den relevante
frist.

Juridisk grundlag og
relateret indhold

Primært juridisk grundlag: AB 18 § 4, § 12, §§
22-26, § 28, §§ 31-33 og § 39.

Relaterede vejledninger:

• Juridisk rådgivning om ekstraarbejder og ændringer
• Projektgennemgang
• Hindringer
  og anvisninger
• Tidsfristforlængelse
• Betaling, tilbagehold og slutopgørelse
• Hurtig afgørelse
• Dræberklausuler og formkrav
• Bristede forudsætninger

Af Simon Heising, advokat (H) og partner, Nexus Advokater.
Senest opdateret 13. august 2026.