Ekstraarbejder giver ofte tvist, fordi parterne blander tre spørgsmål sammen: om arbejdet ligger uden for kontrakten, om det er bestilt af en person med bemyndigelse, og hvordan pris og tid skal reguleres. Et underskrevet ændringsskema er stærk dokumentation, men fraværet af en underskrift afgør ikke automatisk betalingskravet.
AB 18 skal være vedtaget
Reglerne nedenfor gælder kun, hvis AB 18 er aftalt uden relevante fravigelser. Den konkrete kontrakt kan indeholde særlige procedurer, bemyndigelsesgrænser eller formkrav, som skal kontrolleres før arbejdet udføres.
Er arbejdet en ændring?
Først skal den oprindeligt aftalte ydelse fastlægges. Tegninger, beskrivelser, tilbud, forbehold, funktionskrav og aftaledokumenternes rangorden kan være afgørende. Et arbejde er ikke et ekstraarbejde, blot fordi det er dyrere eller vanskeligere end forventet, hvis det allerede er indeholdt i kontrakten.
Hvis AB 18 er aftalt, kan bygherren kræve ændringer efter § 23, når ændringen har naturlig sammenhæng med de aftalte ydelser. Entreprenøren har som udgangspunkt ret til at udføre den krævede ændring, medmindre bygherren påviser særlige grunde til at lade andre udføre den.
Varsling og skriftlig afklaring
Efter § 25 skal krav om ændring af pris, tid eller sikkerhed fremsættes skriftligt og begrundet snarest muligt. Efter forespørgsel fra en part skal den anden part snarest meddele, om et bestemt arbejde anses for en ændring. Entreprenøren er ikke forpligtet til at igangsætte det omtvistede arbejde, før bygherren har svaret på en sådan forespørgsel.
Parterne skal snarest søge at indgå en skriftlig tillægsaftale om ændringen og dens følger. Forhandlingerne må efter AB 18 ikke forsinke arbejdets udførelse. Den praktiske meddelelse bør derfor angive:
- den konkrete bestilling eller hændelse,
- hvorfor arbejdet ligger uden for eller inden for kontrakten,
- hvem der har krævet eller accepteret arbejdet,
- omfang og prisgrundlag,
- forventet virkning for tidsplan og sikkerhed samt
- hvilken dokumentation der følger senere.
Hvem kan bestille?
Kontrollér kontraktens fuldmagter. Efter AB 18 § 28 har byggeledelsen som udgangspunkt kun den legitimation til at aftale ændringer i pris og tid, som bestemmelsen og eventuelle meddelelser om fuldmagt giver. En teknisk instruktion er derfor ikke altid en bindende accept af pris og tidskonsekvens.
Hvis en bestilling kommer fra en person med uklar bemyndigelse, bør entreprenøren straks bede bygherren om skriftlig bekræftelse. Bygherren bør tilsvarende sikre, at projektorganisationens bemyndigelser er tydelige og kommunikerede.
Kan betaling fortabes uden underskrift?
AB 18 opstiller ikke en generel regel om, at entreprenøren automatisk mister betaling, hvis en ændringsseddel ikke er underskrevet før udførelsen. Manglende eller sen varsling kan imidlertid skabe betydelig bevis- og standpunktsrisiko, og den konkrete kontrakt kan indeholde gyldige særlige form- eller fortabelsesvilkår.
Vurderingen beror blandt andet på kontrakten, bestillingen, parternes adfærd, bemyndigelse, byggemødereferater, e-mails, mængder, timeregistrering og om bygherren har kendt til og modtaget ydelsen. Et udført arbejde giver ikke i sig selv ret til den krævede pris.
Hvordan opgøres prisen?
Prisreguleringen følger § 24 og kontraktens prisgrundlag. Aftalte enhedspriser kan anvendes inden for bestemmelsens både postvise og samlede grænser. Uden anvendelige enhedspriser opgøres reguleringen efter de relevante regler om regningsarbejde eller et andet aftalt grundlag. Enhedsprisreglen kan ikke reduceres til en enkelt isoleret procentgrænse.
Dokumentér materialer, timer, materiel, underentreprenører og eventuelle sparet omkostninger. Bygherren skal kunne kontrollere opgørelsen, og entreprenøren bør holde ændringer adskilt fra kontraktarbejdet.
Tidsvirkning
Hvis en ændring forsinker arbejdet, følger den materielle ret til tidsfristforlængelse af § 39, stk. 1, litra a. Entreprenøren skal samtidig efter stk. 3-4 skriftligt meddele forsinkelsen, den krævede forlængelse og årsagen snarest muligt. Pris og tid skal derfor varsles samlet, men vurderes efter hver deres betingelser.
Praktisk styring af ekstraarbejder
- Opret et fortløbende ændringsregister med ansvarlig og status.
- Henvis altid til den oprindelige kontraktydelse.
- Registrér bestillerens navn og bemyndigelse.
- Send foreløbig varsling, selv om beløbet endnu ikke kan beregnes endeligt.
- Opdatér tidsplan og økonomi, og gentag uafklarede krav i byggemødereferater.
- Medtag alle krav eller konkrete forbehold i slutopgørelsen efter kontraktens regler.
Rådgivning om ekstraarbejder
Nexus Advokater bistår med kontraktfortolkning, ændringsprocedurer, varsling, forhandling og dokumentation af ekstraarbejder. Rådgivningen tilpasses den konkrete kontrakt og sagens bevis; en henvendelse etablerer ikke i sig selv et klientforhold.
