Mangler og afhjælpning efter AB 18: Fra reklamation til en afsluttet proces

Der foreligger som udgangspunkt en mangel, hvis arbejdet ikke er
udført i overensstemmelse med aftalen og AB 18 § 12.
Afleveringstidspunktet er afgørende for, om arbejdet lider af en mangel,
uanset om manglen er synlig eller skjult på det tidspunkt.

Entreprenøren har som udgangspunkt både pligt og ret til at afhjælpe.
Bygherren skal reklamere skriftligt og konkret, fastsætte en rimelig
frist og følge op på resultatet. Hvis afhjælpningen ikke gennemføres
tilfredsstillende, skal bygherren reagere inden for AB 18’s særlige
frister, før arbejdet overlades til en anden eller der kræves
afslag.

Hvornår foreligger der en
mangel?

Efter AB 18 § 47 foreligger der en mangel, hvis arbejdet ikke er
udført i overensstemmelse med § 12, stk. 1 og 2. Det betyder navnlig, at
arbejdet skal:

• svare til det aftalte

• være fagmæssigt korrekt

• være udført i overensstemmelse med bygherrens
  anvisninger

• omfatte de nødvendige biydelser til færdiggørelse

• opfylde de egenskaber, som er tilsikret i aftalen

Materialer kan også være mangelfulde, hvis de ikke opfylder aftalen
og de faglige krav. AB 18 indeholder dog undtagelser, blandt andet ved
bestemte materialevalg fra bygherren og ved forhold, der efter
byggetidens viden ikke kunne erkendes. Derfor er en teknisk fejl eller
skade ikke automatisk ensbetydende med, at entreprenøren hæfter.

Det er aftalegrundlaget, der sætter målestokken. En registrering bør
derfor ikke kun beskrive, at noget “ser forkert ud”. Den bør så vidt
muligt knytte observationen til en tegning, arbejdsbeskrivelse,
standard, funktionskrav eller anden konkret forpligtelse.

Mangler under
udførelsen og ved afleveringen

AB 18 fastlægger, at afleveringstidspunktet er afgørende for, om
arbejdet lider af mangler. Det betyder ikke, at parterne skal ignorere
fejl under udførelsen. Et afvigende eller uforsvarligt arbejde bør
registreres og håndteres med det samme, så entreprenøren kan rette det,
og så følgeskader eller forsinkelse begrænses.

Men bygherren bør være varsom med at behandle enhver foreløbig
afvigelse som en endeligt konstateret afleveringsmangel. Entreprenøren
kan frem til aflevering have mulighed for at færdiggøre eller korrigere
ydelsen. Et uberettiget stop, en ubegrundet kassation eller en for
tidlig tredjemandsudbedring kan skabe et nyt ansvarsspørgsmål.

Den praktiske løsning er at registrere observationen, kræve en plan
og bevare beviset, samtidig med at det juridiske mangelsspørgsmål holdes
knyttet til den aftalte ydelse og afleveringen.

Mangler påvist ved
afleveringen

Entreprenøren har efter AB 18 § 48 pligt og ret til at afhjælpe
mangler, der påvises ved afleveringen. Bygherren skal skriftligt
fastsætte en frist, der tager hensyn til manglernes art, omfang og de
øvrige forhold.

Bygherren skal også fastsætte et tidspunkt for
afhjælpningsgennemgangen ud fra, hvornår hovedparten af manglerne
forventes at være afhjulpet. Det er vigtigt at holde de to tidspunkter
adskilt:

• Afhjælpningsfristen angiver, hvornår den enkelte
  mangel skal være rettet.

• Afhjælpningsgennemgangen er det møde, hvor
  parterne gennemgår resultatet for hovedparten af manglerne.

Akutte mangler kan kræve en meget kort frist, mens kosmetiske eller
driftsmæssigt mindre belastende forhold kan få en længere. Én fælles
frist for alle mangler kan derfor være både upraktisk og
ansvarsskabende.

Ved gennemgangen udarbejder bygherren en afhjælpningsprotokol med
stillingtagen til, hvilke mangler der er afhjulpet, og entreprenørens
eventuelle bemærkninger. Hvis en part ikke møder, kan gennemgangen
gennemføres uden parten, og protokollen skal sendes snarest muligt.

Mangler opdaget efter
afleveringen

Efter AB 18 § 49 har entreprenøren i fem år efter afleveringen pligt
og ret til at afhjælpe mangler, der påvises efter afleveringen.
Bygherren kan kun påberåbe sig manglen, hvis entreprenøren har fået
skriftlig meddelelse inden rimelig tid efter, at manglen er eller burde
være opdaget. Undtagelsen er groft uforsvarlige forhold.

“Inden rimelig tid” er en konkret vurdering. AB 18 opstiller ikke en
generel regel om, at bygherren altid har 3, 6 eller 12 måneder til at
reklamere. Sådanne perioder kan optræde i praksis og konkrete
afgørelser, men de må ikke bruges som sikre standardfrister.

Den praktiske regel bør være:

1. Reklamér skriftligt, når symptomet konstateres.

2. Beskriv det, der faktisk kan ses eller måles.

3. Tag forbehold for at supplere årsag og omfang.

4. Følg op, når undersøgelsen giver nye oplysninger.

Bygherren behøver ikke kende den endelige tekniske årsag for at
reagere. Men reklamationen skal være konkret nok til, at entreprenøren
kan identificere forholdet, undersøge det og tage stilling til
afhjælpning.

Hvem skal bevise manglen?

Den part, der gør en mangel gældende, skal som udgangspunkt bevise,
at ydelsen afviger fra aftalen, og at kravet kan henføres til
entreprenørens ansvar. Det er ikke nok, at entreprenøren har afvist at
afhjælpe. Afvisningen løfter ikke i sig selv bygherrens bevisbyrde.

Et brugbart bevisspor kan bestå af:

• aftalegrundlag og relevante projektkrav

• daterede fotos og præcis placering

• målinger, prøver og driftsdata

• afleverings- og eftersynsprotokoller

• entreprenørens egne kvalitetssikringsoplysninger

• korrespondance om årsag og afhjælpningsforslag

• uvildig teknisk undersøgelse eller syn og skøn, når konflikten
  kræver det

Egne tekniske rapporter kan være vigtige for at forstå og afgrænse
problemet, men deres bevisværdi i en tvist skal vurderes konkret. Hvis
en senere udbedring vil fjerne eller ændre beviset, bør parterne tage
stilling til fælles registrering, haste-syn og skøn eller anden
bevissikring, før arbejdet udføres.

Entreprenørens ret til at
afhjælpe

Afhjælpningsretten betyder, at bygherren som udgangspunkt ikke straks
kan lade en anden udbedre manglen for entreprenørens regning.
Entreprenøren skal have mulighed for at undersøge forholdet og afhjælpe
inden for en rimelig, skriftligt fastsat frist.

Afhjælpningsretten er ikke ubegrænset. Ved akutte forhold kan
bygherren være nødt til at træffe rimelige foranstaltninger for at
afværge personskade, tingsskade eller væsentlig forværring.
Entreprenøren bør orienteres og inddrages i det omfang, situationen
tillader det, og indgrebet bør dokumenteres nøje.

Også manglende evne, gentagne mislykkede forsøg eller andre alvorlige
forhold kan få betydning. Men det bør ikke uden konkret vurdering
antages, at mistillid alene er nok til at afskære entreprenøren.

Når afhjælpningen ikke er god
nok

Hvis bygherren efter afhjælpningsgennemgangen, efter udløbet af en
afhjælpningsfrist eller efter entreprenørens meddelelse om udført
afhjælpning mener, at manglerne ikke er afhjulpet, skal bygherren efter
AB 18 § 50, stk. 1, inden 10 arbejdsdage skriftligt meddele, hvilke
mangler der fortsat påberåbes.

Herefter kan bygherren som udgangspunkt:

• lade de påberåbte mangler udbedre for entreprenørens regning
  eller

• kræve afslag i entreprisesummen

Hvis entreprenøren har forsøgt at afhjælpe alle de tidligere
påberåbte mangler, og kun en mindre del står tilbage, har entreprenøren
dog ret til at afhjælpe disse, hvis afhjælpningen iværksættes straks
efter bygherrens meddelelse.

Bygherren bør derfor ikke automatisk bestille tredjemandsudbedring
dagen efter en utilfredsstillende gennemgang. Først skal den fortsatte
mangel dokumenteres, meddelelsen efter § 50, stk. 1, sendes inden 10
arbejdsdage, og en eventuel resterende afhjælpningsret vurderes.

Når afhjælpning er
uforholdsmæssigt dyr

Efter AB 18 § 51 bortfalder entreprenørens afhjælpningspligt og
bygherrens ret til udbedring for entreprenørens regning, hvis
afhjælpningen er forbundet med uforholdsmæssigt store udgifter. Ved
vurderingen skal der tages hensyn til bygherrens interesse i, at aftalen
faktisk opfyldes.

Det kaldes ofte offergrænseprincippet. Det er en konkret undtagelse,
ikke en generel adgang til at levere en billigere eller ringere ydelse.
Selv hvis afhjælpningspligten bortfalder, bevarer bygherren retten til
et afslag efter § 52.

Afslaget svarer som udgangspunkt til udbedringsomkostningen. Hvis
afhjælpning er umulig eller uforholdsmæssig, fastsættes afslaget
skønsmæssigt. Der kan derfor være stor forskel på den beregnede
udbedringspris og det endelige afslag.

Erstatning og følgeskader

AB 18 § 53 regulerer entreprenørens ansvar for tab, der følger af
mangler. Erstatningsansvar forudsætter, at manglen skyldes fejl eller
forsømmelse hos entreprenøren, eller at den vedrører en egenskab, som må
anses for tilsikret. Entreprenøren er efter bestemmelsen ikke ansvarlig
for driftstab, avancetab eller andet indirekte tab.

Det er derfor vigtigt at skelne mellem:

• selve afhjælpningen eller et afslag

• direkte følgeskader og rimelige afværgeudgifter

• indirekte tab, som er undtaget

• skader, der eventuelt er forsikringsdækkede

En mangel og en skade er ikke altid det samme. En manglende isolering
kan være en mangel uden endnu at have forårsaget skade. En vandskade kan
både skyldes en mangel og udløse særskilte forsikrings- og
erstatningsspørgsmål.

Fem år er ikke en
fribillet til at vente

Efter AB 18 § 55 skal bygherrens mangelkrav som udgangspunkt
fremsættes senest fem år efter afleveringen. For visse løsøregenstande
og inventar er fristen to år. Bestemmelsen indeholder undtagelser ved
længere indeståelse, væsentligt svigt i aftalt kvalitetssikring
konstateret ved afleveringen og groft uforsvarlige forhold.

Femårsfristen skal ses sammen med reklamationskravet i § 49 og
forældelsesloven. Et krav kan derfor gå tabt før udløbet af fem år, hvis
bygherren ikke reklamerer inden rimelig tid eller ikke håndterer
forældelsen. Omvendt er det ikke tilstrækkeligt at sende en reklamation
kort før femårsdagens udløb, hvis forholdet har været kendt længe.

Afklar. Dokumentér. Handl.

Afklar

• Hvilket aftalekrav er ikke opfyldt?

• Er forholdet en mangel, en skade, en ændring eller en
  kombination?

• Er afhjælpning akut, eller kan entreprenøren undersøge
  først?

• Hvilken frist og proces følger af afleveringen og de senere
  meddelelser?

Dokumentér

• Symptom, placering, tidspunkt, foto og påvirket
  funktion.

• Relevant kontraktkrav og teknisk grundlag.

• Reklamation, afhjælpningsplan, frister og entreprenørens
  svar.

• Resultatet før og efter afhjælpning samt eventuelle
  følgeskader.

Handl

• Reklamér skriftligt uden at vente på den endelige
  årsagsrapport.

• Giv entreprenøren adgang og en rimelig frist.

• Sikr beviset før destruktive undersøgelser eller
  udbedring.

• Send § 50-meddelelsen inden 10 arbejdsdage, hvis manglen fortsat
  påberåbes.

Fem fejl, der svækker
mangelkravet

1. Reklamationen siger kun “mangelfuldt arbejde” uden placering
   eller beskrivelse.

2. Bygherren venter på en fuld teknisk rapport, før entreprenøren
   orienteres.

3. Alle mangler får samme afhjælpningsfrist, selv om risiko og
   omfang er forskellige.

4. En anden entreprenør sættes i gang, før afhjælpningsretten og
   beviset er håndteret.

5. Femårsfristen forveksles med retten til at forholde sig passiv i
   fem år.

FAQ om mangler og
afhjælpning

Skal bygherren
kende årsagen, før der reklameres?

Nej. Bygherren kan og bør reklamere over det konstaterede symptom og
supplere senere. Reklamationen skal dog være konkret nok til, at
entreprenøren kan identificere og undersøge forholdet.

Har bygherren
altid 12 måneder til at reklamere?

Nej. AB 18 § 49 kræver skriftlig reklamation inden rimelig tid efter,
at manglen er eller burde være opdaget. Reglen indeholder ikke en fast
generel 12-månedersfrist.

Må bygherren
tilbageholde betaling for mangler?

Efter AB 18 § 36, stk. 10, kan bygherren tilbageholde et rimeligt
beløb til sikkerhed for afhjælpning af mangler, der er påtalt ved
afleveringen. Andre tilbagehold og modregninger kræver en særskilt
vurdering. Tilbageholdet bør kunne dokumenteres og må ikke være
vilkårligt.

Har entreprenøren
kun ét afhjælpningsforsøg?

AB 18 opstiller ikke en enkel, ubetinget “ét forsøg”-regel. § 50
fastlægger processen efter en udløbet frist eller afhjælpningsgennemgang
og giver i visse tilfælde entreprenøren ret til straks at afhjælpe
mindre resterende mangler. Antallet af forsøg og bygherrens pligt til at
acceptere flere må vurderes konkret.

Kan bygherren
kræve både udbedring og afslag?

Ikke som dobbelt kompensation for samme mangel. Afslag er navnlig
relevant, når manglen ikke afhjælpes, afhjælpning er umulig eller
uforholdsmæssig, eller bygherren vælger afslag frem for udbedring efter
reglerne.

Hvad gælder efter ABT 18?

Reglerne svarer i hovedtræk til AB 18, men paragrafnumrene er
forskudt: Mangelbegrebet findes i ABT 18 § 45, mangler ved og efter
aflevering i §§ 46-47, processen ved manglende afhjælpning i § 48 og
femårsfristen i § 53.

Juridisk grundlag og
relateret indhold

Primært juridisk grundlag: AB 18 § 12, § 36, §§
47-55 og forældelseslovens almindelige regler. For totalentreprise
navnlig ABT 18 §§ 45-53.

Relaterede vejledninger:

• Aflevering
• Afhjælpningsgennemgang
• Syn og skøn
• 5-års eftersyn og omtvistede mangler
• Rådgiveransvar og projekteringsfejl
• Juridisk rådgivning om mangler og aflevering

Af Simon Heising, advokat (H) og partner, Nexus Advokater.
Senest opdateret 13. august 2026.