{"id":6311,"date":"2025-02-26T14:09:36","date_gmt":"2025-02-26T13:09:36","guid":{"rendered":"https:\/\/nexusadvokater.dk\/?p=4467"},"modified":"2025-02-26T14:09:36","modified_gmt":"2025-02-26T13:09:36","slug":"ugens-dom-kan-en-bygherre-undgaa-foraeldelse-hvis-entreprenoeren-ikke-samarbejder","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nexusadvokater.wearespace.dk\/nexus-dev\/ugens-dom-kan-en-bygherre-undgaa-foraeldelse-hvis-entreprenoeren-ikke-samarbejder\/","title":{"rendered":"UGENS DOM: Kan bygherre forl\u00e6nge reklamationsfristerne, hvis entrepren\u00f8ren ikke samarbejder?"},"content":{"rendered":"

Hvad sker der, hvis afleveringsforretningen aldrig finder sted? Og hvad betyder det for reklamationsfristen, hvis entrepren\u00f8ren udebliver fra et eftersyn?<\/strong><\/p>\n

I denne sag mellem en bygherre og en totalentrepren\u00f8r var tid den afg\u00f8rende faktor. F\u00f8rst ved 5-\u00e5rseftersynene i 2020 og 2021 blev mangler opdaget \u2013 men var det for sent<\/strong>\u00a0<\/strong><\/p>\n

Sagens forl\u00f8b<\/strong><\/h2>\n

BH og TE indgik en totalentrepriseaftale efter ABT 93 om opf\u00f8relsen af to boligbyggerier. Det f\u00f8rste blev taget i brug i oktober 2014, det n\u00e6ste i december 2015, men ingen afleveringsforretning blev afholdt. TE burde have indkaldt, men gjorde det ikke \u2013 og BH fulgte heller ikke op. 1-\u00e5rseftersynet blev heller aldrig gennemf\u00f8rt.<\/p>\n

F\u00f8rst ved 5-\u00e5rseftersynene i 2020 og 2021 konstaterede BH en r\u00e6kke alvorlige mangler, herunder korrosionsskader p\u00e5 st\u00e5lkonstruktioner og ut\u00e6tte vinduesfuger. BH reklamerede over fejlene i februar 2020 for det f\u00f8rste byggeri og i juni 2021 for det andet.<\/p>\n

Men TE n\u00e6gtede at udbedre manglerne. De mente, at reklamationsfristen var overskredet, fordi BH ikke havde reklameret i tide. BH argumenterede derimod for, at TE\u2019s manglende deltagelse i 1-\u00e5rseftersynet burde have udskudt fristen. BH forklarede, at de havde fors\u00f8gt at indkalde til eftersynet, men TE valgte ikke at deltage.<\/p>\n

Nu skulle voldgiftsretten afg\u00f8re sp\u00f8rgsm\u00e5let: Var BH\u2019s krav stadig gyldigt \u2013 eller havde de ventet for l\u00e6nge?<\/p>\n

Voldgiftsretten<\/strong>\u00a0<\/strong><\/h2>\n

Efter en langvarig tvist faldt afg\u00f8relsen: BH havde reklameret for sent, og kravene var fortabt.<\/p>\n

Retten fastslog, at aflevering fandt sted ved ibrugtagningen, da ingen af parterne havde s\u00f8rget for at afholde en afleveringsforretning. Dermed begyndte reklamationsfristen at l\u00f8be fra 2014 og 2015, og BH fremsatte f\u00f8rst sine krav lidt over 5 \u00e5r senere \u2013 hvilket overskred den absolutte reklamationsfrist (AB 18 \u00a7 55).<\/p>\n

Retten afviste ogs\u00e5 BH\u2019s argument om, at TE\u2019s frav\u00e6r fra 1-\u00e5rseftersynet burde have skubbet fristen. BH havde haft mulighed for at opdage og reklamere over fejlene tidligere, men ventede for l\u00e6nge.<\/p>\n

Konklusionen var klar \u2013 TE blev frifundet.<\/p>\n

Hvad kan vi l\u00e6re af denne kendelse?<\/strong><\/h2>\n

Denne sag viser, hvor vigtigt det er at have styr p\u00e5 frister i byggeprojekter. Hverken en manglende afleveringsforretning eller et udeblevet 1-\u00e5rseftersyn forl\u00e6nger reklamationsfristerne \u2013 de l\u00f8ber stadig. N\u00e5r et byggeri tages i brug, kan det juridisk set betragtes som afleveret, selv uden en formel overdragelse.<\/p>\n

For at g\u00f8re krav p\u00e5 mangler efter entreprisens aflevering skal bygherre overholde b\u00e5de den relative reklamationsfrist i AB 18 \u00a7 49, stk. 2 og den absolutte reklamationsfrist i AB 18 \u00a7 55 (5 \u00e5r). Uanset om entrepren\u00f8ren samarbejder via deltagelse eller ej, er det bygherres ansvar at reagere rettidigt.<\/p>\n

Vil du vide mere?<\/strong><\/h2>\n

Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi g\u00e5r i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet. Se mere under\u00a0kurser<\/a>.<\/p>\n

\/Entrepriseadvokat Simon Heising<\/p>\n

Som gengivet i TBB2025.65 \/ Sag nr. C- 15691 og C-15844<\/p>\n

[learn_more caption=”L\u00e6s kendelsen i fuld l\u00e6ngde her”]<\/p>\n

TBB2025.65 \/ Sag nr. C- 15691 og C-15844<\/strong><\/h2>\n

Voldgiftsrettens kendelse afsagt den 19. september 2024, C- 15691 og C-15844<\/em><\/p>\n

1. Indledning<\/em><\/p>\n

Mellem klager, bygherre BH ApS, og indklagede, totalentrepren\u00f8r TE A\/S, er der opst\u00e5et en tvist om p\u00e5st\u00e5ede mangler ved udf\u00f8rte arbejder p\u00e5 byggerierne C1 og C2, [Projekt] beliggende i \u2026. Sagen C-15691 ang\u00e5r p\u00e5st\u00e5ede mangler ved byggeriet C1, mens sagen C-16844 omhandler byggeriet C2.<\/p>\n

Vedr\u00f8rende tidspunktet for f\u00e6rdigg\u00f8relsen og ibrugtagningen af C2 <\/em>fremg\u00e5r det af lejerliste (bilag L), at de f\u00f8rste lejligheder blev udlejet pr. 1. januar 2016 (i alt 15 lejligheder), og for 6 af lejlighederne med indflytning pr. 15. december 2015.<\/p>\n

Det fremg\u00e5r af mailkorrespondance fra TE-V1 til bl.a. BH-V1 den 15. og 17. december 2015 (bilag N og O), at der var gennemf\u00f8rt mangelgennemgang af halvdelen af lejlighederne i byggeriet C2, og at de resterende ville blive gennemg\u00e5et indenfor en uge.<\/p>\n

I mail af 18. december 2015 (bilag M) meddelte X Kommune, at kommunen havde afholdt f\u00e6rdigsyn, at bygningen kunne tages i brug, og at der dermed kunne ske indflytning i lejlighederne under foruds\u00e6tning af, at de indvendige bygningsarbejder var afsluttet.<\/p>\n

I mail af 27. december 2015 (bilag P) meddelte UE4-V1 fra UE4, at han den 26. december 2015 havde v\u00e6ret alle lejlighederne igennem efter mangellisterne sammen BH-V1 den 26. december 2015, og at reng\u00f8ringen af de sidste lejligheder ville ske den 4.-5. januar 2016.<\/p>\n

X Kommune sendte ibrugtagningstilladelsen den 9. februar 2016.<\/p>\n

Det fremg\u00e5r af fremlagt mailkorrespondance (bl.a. bilag 20, 24-27 og 29), at der i december 2015 blev rejst sp\u00f8rgsm\u00e5l om tilretning af brandstrategien for byggeriet C2, og at der blev indhentet tilbud p\u00e5 sk\u00e6rmv\u00e6gge til altaner. Videre fremg\u00e5r, at maleren i begyndelsen af april 2016 havde meddelt, at der var problemer med finish vedr\u00f8rende betonentreprisen, og trapperummene derfor endnu ikke var klar til at blive malet.<\/p>\n

Der er ikke blevet afholdt 1-\u00e5rseftersyn i medf\u00f8r af A BT 93 \u00a7 37<\/a>, hverken for byggeriet C1 eller C2.<\/p>\n

BH-V1 efterlyste i mail af 29. juni 2016 (bilag 30) til TE-V1 en tidsplan for udbedringen af problemer med rust p\u00e5 st\u00e5lkonstruktioner p\u00e5 byggeriet C1. TE-V1 oplyste i mail af 12. september 2016 til BH-V1 (bilag 9), at man nu p\u00e5begyndte demonteringen af st\u00e5lv\u00e6rnene p\u00e5 nordfacaden.<\/p>\n

Den 17. november 2020 blev der afsagt kendelse i en voldgiftssag (bilag 7) mellem leverand\u00f8ren af st\u00e5lv\u00e6rnene, UE1, og TE. Ved kendelsen fik TE medhold i, at de leverede v\u00e6rn var beh\u00e6ftet med mangler, og selskabets erstatningskrav blev fastsat til 562.194 kr. ekskl. moms i overensstemmelse med det, den udmeldte sk\u00f8nsmand i sagen havde ansl\u00e5et de samlede udbedringsudgifter til. TE havde under sagen gjort g\u00e6ldende, at udbedringsudgifterne var ansl\u00e5et for lavt af sk\u00f8nsmanden, og havde til st\u00f8tte herfor henvist til, at selskabet havde afholdt 680.848 kr. ekskl. moms til udbedring alene for en del af de v\u00e6rn, som sk\u00f8nsmandens opg\u00f8relse angik. Sk\u00f8nserkl\u00e6ringen indg\u00e5r ikke i n\u00e6rv\u00e6rende voldgiftssag, og det fremg\u00e5r ikke af kendelsen, hvilke dele af st\u00e5lv\u00e6rnene p\u00e5 byggeriet C1, som de ansl\u00e5ede udbedringsudgifter angik.<\/p>\n

TE gjorde g\u00e6ldende under en sag mod BH, som blev afgjort ved Retten i Randers\u2019 dom af 17. maj 2023 (bilag 8), at BH skulle friholde TE for den andel af udbedringsudgifterne vedr\u00f8rende st\u00e5lv\u00e6rnene, som ikke var blevet d\u00e6kket ved voldgiftskendelsen af 17. november 2020. BH bestred, at TE havde et krav mod selskabet i den anledning, og TE fik ikke medhold.<\/p>\n

Den 10. december 2019 indkaldte BH TE til 5-\u00e5rseftersyn p\u00e5 byggeriet C1 til afholdelse den 14. januar 2020 (bilag 2). TE deltog ikke i eftersynet, som blev gennemf\u00f8rt den 13. januar 2020.<\/p>\n

Bygherrer\u00e5dgiver BH-R udarbejdede en protokol i anledning af eftersynet med angivelse af de forhold ved byggeriet, som var blevet konstateret i forbindelse med gennemgangen (bilag 3). Protokollen blev sendt til TE ved mail af 5. februar 2020 (bilag 4), og hvori BH reklamerede over de beskrevne forhold under angivelse af, at der forel\u00e5 fejl og mangler ved byggeriet.<\/p>\n

Den 21. december 2020 indkaldte BH TE til 5-\u00e5rseftersyn p\u00e5 byggeriet C2 til afholdelse den 14. januar 2021 (bilag 2). Profilsystemer deltog ikke i eftersynet, som blev gennemf\u00f8rt henholdsvis den 14. januar 2021 og 27. maj 2021.<\/p>\n

BH-R udarbejdede henholdsvis en protokol i anledning af eftersynet den 14. januar 2021 (bilag 4) og eftersynet den 27. maj 2021 (bilag 3) med angivelse af de forhold ved byggeriet, som var blevet konstateret i forbindelse med de to eftersyn. Protokollerne blev ikke sendt til TE i forl\u00e6ngelse af eftersynene, men blev meddelt selskabet i forbindelse med indledningen af voldgiftssagen C-15844, hvor den var vedlagt klageskriftet af 14. juni 2021 som bilag.<\/p>\n

4.\u00a0 Forklaringer<\/strong><\/p>\n

BH-V1 <\/em>har bl.a. forklaret, at han kan vedst\u00e5 den forklaring, som er gengivet i Retten i Randers\u2019 dom af 17. maj 2023.<\/p>\n

Han h\u00f8rte f\u00f8rste gang om byggeprojektet p\u00e5 den gamle [grund] i sommeren 2010 under et bes\u00f8g hos A, hvor han blev tilbudt at g\u00e5 med i BH. TE-V1 havde k\u00f8bt grunden, hvor byggeriet skulle opf\u00f8res, for 15 mio. kr. og solgte den til projektet for 25 mio. kr. Ejerkredsen i BH bestod foruden ham selv oprindeligt af B, TE-V1, C og A. TE-V1 havde i 2012 problemer med sin bank, der truede med at lukke ham, og de endte med at k\u00f8be hans anparter for 3 mio. kr. med en ret for TE-V1 til at k\u00f8be anparterne tilbage; det var en overordentlig venskabelig aftale. A blev k\u00f8bt ud i 2015 eller 2016.<\/p>\n

Det oprindelige projekt forudsatte en anvendelse af nogle af de eksisterende industribygninger, men bygningerne br\u00e6ndte ned under en p\u00e5sat brand i 2012, umiddelbart inden de skulle m\u00f8des med borgmesteren om projektet. TE-V1 var idemanden bag det nye projekt, som de endte med at bygge, og som er tegnet af \u2026. Det var ogs\u00e5 TE-V1\u2019s ide med en partneringaftale i stedet for en entrepriseaftale. De tre andre partnere havde i mods\u00e6tning til TE-V1 ingen erfaring med byggeprojekter. Finansieringen kom p\u00e5 plads i 2013. Alle partnerne i partneringaftalen blev bedt om at komme med forslag til underentrepren\u00f8rer, og han selv foreslog UE5. Han husker ikke, om de talte om sammens\u00e6tningen af styregruppen i aftalens punkt 4.1, men han vil tro, at bygherrerepr\u00e6sentationen hang sammen med, at de samme tre sad i bestyrelsen. Han mener dog ikke, at C deltog i styregruppem\u00f8derne. Han mener ikke, at styregruppen reelt styrede ret meget, da der kun blev afholdt f\u00e5 m\u00f8der, og da bygherrerepr\u00e6sentanterne som sagt ikke havde forstand p\u00e5 byggeri. De stolede p\u00e5 TE-V1 frem for at insistere p\u00e5 at f\u00f8lge den aftalte proces og fordeling af opgaver if\u00f8lge partneringaftalens punkt 5.1.<\/p>\n

Betaling afregninger kr\u00e6vede b\u00e5de hans og TE-V1\u2019s godkendelse. TE-V1 kontrollerede, at arbejderne faktisk var udf\u00f8rt, herunder om der var udf\u00f8rt f.eks. 20 % eller 30 % af den p\u00e5g\u00e6ldende entreprise. Han godkendte betalingen i banken, n\u00e5r han havde modtaget den godkendte regning fra TE-V1. TE-V1 modtog alt post stilet til BH, og han blev afl\u00f8nnet som direkt\u00f8r med 100.000 kr. \u00e5rligt,<\/p>\n

Han husker ikke, om han har set alle garantierne, men han har nok set nogle af dem. Inden han effektuerede nedskrivning af en garanti, spurgte han TE-V1, om det var ok. Denne fremgangsm\u00e5de fortsatte, mens samarbejdet mellem dem endnu var godt – ogs\u00e5 efter at TE-V1 fratr\u00e5dte som direkt\u00f8r. TE-V1 var s\u00e5ledes inde over alle garantierne i byggeriet p\u00e5 byggefelt C1, men ikke alle p\u00e5 C2. Det var TE-V1, der besluttede, at garantierne skulle stilles af underentrepren\u00f8rerne over for BH.<\/p>\n

Han vidste godt, hvad garantierne tjente til sikkerhed for. Han vil tro, at han ringede til TE-V1, inden han godkendte nedskrivninger over for banken, men han husker det ikke. Senere, da samarbejdet med TE-V1 var oph\u00f8rt, spurgte han andre til r\u00e5ds inden nedskrivning. Han har ikke nedskrevet p\u00e5 garantier fra leverand\u00f8rer af v\u00e6rn.<\/p>\n

Vedr\u00f8rende byggeriet C2 varslede de betonleverand\u00f8ren som garantistiller i anledning af, at der blev konstateret vand i opgangene, men if\u00f8lge leverand\u00f8ren skyldtes problemet, at man havde monteret for sm\u00e5 d\u00f8re. Herudover har de ikke foretaget varsling i anledning af de garantier, som underentrepren\u00f8rerne i C2 havde stillet.<\/p>\n

Det er almindeligt at udleje fra det tidspunkt, hvor de f\u00f8rste lejligheder st\u00e5r klar, selvom hele byggeriet endnu ikke er afsluttet; det er for at f\u00e5 penge i kassen. Ejendommen stod s\u00e5ledes endnu ikke f\u00e6rdig, da de udlejede den f\u00f8rste lejlighed i byggefeltet C1 pr. 14. september 2014. Der manglede ogs\u00e5 en del endnu, da de fik ibrugtagningstilladelsen pr. 28. oktober 2014, men den gang var det meget lettere at opn\u00e5 en ibrugtagningstilladelse. Ibrugtagningstilladelsen var n\u00f8dvendig for at f\u00e5 tildelt en adresse og kunne s\u00f8ge boligsikring. Der gik stadig h\u00e5ndv\u00e6rkere og arbejdede p\u00e5 f\u00e6rdigg\u00f8relsen af byggeriet C1 i december 2014 og januar 2015; det handlede om finish. Det ligger helt fast, at de ikke var f\u00e6rdige ved \u00e5rsskiftet. Det var ham og A, som havde kontakten til \u2026, der stod for udlejningen.<\/p>\n

Da det viste sig at v\u00e6re sv\u00e6rt at udleje lejlighederne i C1, forslog enten TE-V1 eller A opf\u00f8relsen af lejlighederne p\u00e5 byggefelt C2. Hensigten var at g\u00f8re omr\u00e5det mere attraktive ved at lukke af ud til \u2026, og det viste sig at v\u00e6re en god beslutning. Han husker, at der i byggeriet C2 endnu stod varmepumper til at udt\u00f8rre byggeriet indtil ultimo marts 2016.<\/p>\n

Det nye afsnit under pkt. 5.3 i partneringaftalen vedr\u00f8rende byggefelt C2, som omtales i TE-V1\u2019s mail af 15. december 2014, var foranlediget af, at de via banken h\u00f8rte, at nogle af underentrepren\u00f8rerne havde klaget over, at de ikke modtog betaling, og at TE-V1 fejlagtigt havde givet indtryk af, at \u00e5rsagen var manglende betaling fra BH. Tilf\u00f8jelsen skulle sikre, at underentrepren\u00f8rerne modtog deres betaling fra TE straks efter BH\u2019s acontobetaling til TE.<\/p>\n

Han var ikke klar over, at der skulle afholdes en afleveringsforretning, da byggeriet i C1 var afsluttet. Der var l\u00f8bende sket udbedring af mangler. Han erfarede senere, at der ogs\u00e5 skulle afholdes 1-\u00e5rsgennemgang, og rykkede TE-V1 for en s\u00e5dan. TE-V1 foreslog, at de kunne klare det en formiddag, og mente, at det kun ville tage 10 minutter. Da han tilkendegav, at der burde afs\u00e6ttes en hel dag, havde TE-V1 ikke tid. Han rykkede flere gange for et tidspunkt til gennemgangen, og der havde i mellemtiden udviklet sig en d\u00e5rlig stemning i samarbejdet med TE-V1. P\u00e5 et tidspunkt vendte TE-V1 grinende tilbage med beskeden om, at de nu havde fortabt muligheden for en 1-\u00e5rsgennemgang, hvilket advokat Per Hansen bekr\u00e6ftede. De havde p\u00e5 det tidspunkt afsluttet byggeriet i C2. Han foretog sig ikke noget i forhold til at afholde en 1-\u00e5rsgennemgang i forhold til C2, selvom han p\u00e5 det tidspunkt var indtr\u00e5dt som direkt\u00f8r. De afventede 5-\u00e5rsgennemgangen i stedet.<\/p>\n

Han havde slet ikke noget med mangelgennemgangen i december 2015 vedr\u00f8rende byggeriet C2 at g\u00f8re. Det var TE- V1, som tog sig af det.<\/p>\n

Tidspunktet for afholdelsen af 5-\u00e5rsgennemgangen talte de med advokat Per Hansen om. De talte om det omkring 1 \u00e5r forud for indkaldelsen, og der blev talt om det hen over \u00e5ret. Per Hansen valgte tidspunktet og indkaldte til gennemgangen i december 2019. Ved gennemgangen \u00f8nskede de at f\u00f8lge op p\u00e5 alle de fejl og mangler, som dels havde v\u00e6ret der allerede p\u00e5 det tidspunkt, hvor 1-\u00e5rsgennemgangen skulle have v\u00e6ret afholdt, dels var kommet dryppende hen ad vejen. De havde navnlig fokus p\u00e5 problemerne med de rustne v\u00e6rn.<\/p>\n

Han tog kontakt til BH-R i forbindelse med 5-\u00e5rsgennemgangen. \u2026 fra BH-R oplyste, at afstanden fra overkant sokkel til overkant terr\u00e6n ikke var udf\u00f8rt korrekt. Det samme gjaldt den manglende sokkelrist ved niveaufri adgang. Han mener, at han fulgte op p\u00e5 5-\u00e5rsgennemgangen over for TE-V1.<\/p>\n

V\u00e6rnene p\u00e5 lejlighederne i C1 begyndte at ruste allerede efter 3 m\u00e5neder, hvilket if\u00f8lge smeden skyldtes, at v\u00e6rnene ikke var tilstr\u00e6kkeligt sikret mod korrosion. Derfor valgte de den h\u00f8jere korrosionsklasse C3 til det n\u00e6ste byggeri i byggefelt C2.1 sommeren 2016 blev de runde v\u00e6rn p\u00e5 byggeriet C1 afmonteret p\u00e5 nord- og sydgavlen med henblik p\u00e5 ny sandbl\u00e6sning og overfladebehandling; det stod TE-V1 for. De er nu udbedret og fremst\u00e5r ok. TE-V1 havde om de \u00f8vrige v\u00e6rn p\u00e5 \u00f8st- og vestfacaden oplyst, at disse var fra en anden leverand\u00f8r. Der havde ogs\u00e5 i 2016 vist sig problemer med rust p\u00e5 disse v\u00e6rn, men TE-V1 oplyste, at det ville den anden leverand\u00f8r s\u00f8rge for udbedringen af. Han<\/p>\n

er ikke klar over, hvilke dele af facadev\u00e6rnene, som priss\u00e6tningen i sk\u00f8nserkl\u00e6ringen i den tidligere voldgiftssag omfatter. Han husker ikke, at de har dr\u00f8ftet en prisforskel p\u00e5 behandling af gel\u00e6nder med henholdsvis korrosionsklasse C2 og C3.<\/p>\n

Han p\u00e5talte problemet med begyndende rust p\u00e5 st\u00e5lbj\u00e6lkerne i trappeopgange allerede i byggefasen, men TE-V1 forsikrede ham om, at det ikke var et problem, og at der ville blive monteret en tr\u00e6plade, som d\u00e6kkede. Det kan godt passe, at der er problemer med fugerne ved 11 vinduer, og det er navnlig mod vest. Problemerne med terrassebr\u00e6dderne best\u00e5r i, at de bev\u00e6ger sig s\u00e5 meget ved temperaturudsving, at de springer ud af monteringsclipsene. Problemerne viste sig kort tid efter opf\u00f8relsen, og de m\u00e5tte have en t\u00f8mrer til at fastg\u00f8re br\u00e6dderne, n\u00e5r de sprang ud af clipsene. Han var ikke klar over, at der kunne v\u00e6re tale om en mangel, men gik ud fra, at det var en del af almindeligt vedligehold.<\/p>\n

De er aldrig blevet oplyst om, at dr\u00e6nriste ved byggeriet C1 udgik p\u00e5 grund af besparelser, og hvis han havde kendt til konsekvenserne, ville han have kr\u00e6vet at f\u00e5 dem etableret. For 3-4 \u00e5r siden konstaterede de problemer i en af lejlighederne, hvor gulvet rejste sig, og gulvet m\u00e5tte skiftes. \u00c5rsagen var if\u00f8lge \u2026, at terr\u00e6net gik helt op til underkanten af mursten. De manglende dr\u00e6nriste resulterer i, at de oplever vand p\u00e5 gulvet, n\u00e5r det regner.<\/p>\n

Problemet med hulm\u00e5lene til d\u00f8rene i byggeriet C2 skyldtes if\u00f8lge UE2-V1, at TE-V1 havde bestilt nogle billigere italienske d\u00f8re, som var for sm\u00e5 til d\u00f8r\u00e5bningerne, hvorfor der skulle mures en kant i alle d\u00f8r\u00e5bningerne. Det kan godt passe, at der er tale om 24 d\u00f8r\u00e5bninger.<\/p>\n

I forbindelse med salget af byggeriet er der blevet deponeret 800.000 kr. til afhj\u00e6lpninger, men det har vist sig at v\u00e6re for optimistisk, da det bliver langt dyrere. Det er aftalt med k\u00f8ber, at de som s\u00e6lger er forpligtet til at udbedre manglerne, og at det afventer voldgiftssagens afslutning. Han tror ikke, at de har mulighed for at fradrage momsen af udbedringsudgifterne.<\/p>\n

BH-V1 <\/em>har under den fortsatte mundtlige forhandling supplerende til gengivelsen af hans forklaring i protokoludskrift af 7. marts 2024, side 2, 4. sidste afsnit, forklaret bl.a., at fugerne ved d\u00f8rene m\u00e5tte skiftes, da de havde v\u00e6ret monteret, f\u00f8r betonen var t\u00f8r. Til a.st. 3. sidste afsnit har han forklaret, at byggeriet ikke var afsluttet p\u00e5 dette tidspunkt, da trapperummene ikke var f\u00e6rdige og bl.a. manglede at blive malet.<\/p>\n

Korrespondancen i bilag 21 ang\u00e5r tilbud p\u00e5 varmepumper til trapperummene, der viste sig n\u00f8dvendige for at afhj\u00e6lpe store problemer med kondens. N\u00e5r det var v\u00e6rst, l\u00e5 der store vandpytter ved indgangsd\u00f8ren. Trods varmepumperne er der stadig problemer med kondens i trapperummene. Mailkorrespondancen i bilag 28, der ang\u00e5r byggeriet C1, og bilag 36, der ang\u00e5r byggeriet C2, viser, at der i marts 2016 og november 2016 – foruden kondens – stadig var problemer med vand i trapperummene. Korrespondancen i bilag 31 og 32 ang\u00e5r v\u00e6rnene p\u00e5 C1. De r\u00f8de rustpletter viste sig efter 2-3 m\u00e5neder. De k\u00e6mpede for at f\u00e5 det udbedret, og det endte med en udbedring, men kun af de runde v\u00e6rn.<\/p>\n

Korrespondancen i bilag 34 ang\u00e5r udbedringen. TE-V1 var ikke enig i, at BH ikke skulle betale for udbedringen. Det endte med en voldgiftssag mellem TE og leverand\u00f8ren af v\u00e6rnene, og som TE vandt. Trods det er der endnu ikke sket udbedring for s\u00e5 vidt ang\u00e5r de flade v\u00e6rn mod vest.<\/p>\n

Korrespondancen i bilag 24 fra december 2015 viser, at der ogs\u00e5 var problemer i forhold til f\u00e6rdigg\u00f8relsen af byggeriet C2. Der skulle udf\u00f8res nogle s\u00e6rlige brandtiltag p\u00e5 altanerne mod vest, der bl.a. forudsatte ops\u00e6tning af s\u00e6rlige st\u00e5lskillev\u00e6gge, hvilket f\u00f8rst skete hen mod sommeren 2016. Det fremg\u00e5r af mailen i bilag 25 og 26, at tilbud p\u00e5 st\u00e5lrammer f\u00f8rst forel\u00e5 i december 2015 og s\u00e5ledes endnu ikke var produceret. Han husker ikke n\u00e6rmere om mangelgennemgangen, som er omtalt i mailen af 17. januar 2016. Det var en lang mangelliste, men han var ikke involveret i udbedringen. Mailkorrespondancen i bilag 29 ang\u00e5r trapperummene i byggeriet C2. De havde i december 2015 kunnet konstatere, at trapperummene var drivende v\u00e5de, hvorfor der m\u00e5tte ops\u00e6ttes varmekanoner, som de havde st\u00e5ende frem til 1. april 2016. Det kostede ca. 100.000 kr. om m\u00e5neden i el-udgifter. Det var imidlertid stadig ikke muligt for maleren at f\u00e6rdigg\u00f8re trapperummene, da betonfinish f\u00f8rst skulle udbedres. Trapperummene blev<\/p>\n

derfor f\u00f8rst malet efter sommerferien. Det fremg\u00e5r af korrespondancen i bilag 35, at maleren endnu ikke var f\u00e6rdig i oktober 2016, og at der fortsat var problemer med kondensvand i trapperummene. Malerarbejdet blev aldrig godt pga. kondensproblemerne. Korrespondancen i bilag 36 ang\u00e5r byggeriet C2. Der tr\u00e6ngte vand ind fra altangangene under d\u00f8ren til trapperummene. \u00c5rsagen er beskrevet af sk\u00f8nsmanden i erkl\u00e6ringerne. Kondensproblemerne var st\u00f8rre i C1 end C2, men han kan ikke sige hvorfor. Han kan ikke sige, hvorfor varmepumperne ikke var i drift i byggeriet C1, som det fremg\u00e5r af korrespondancen. Varmepumperne i trapperummene var ikke en del af den oprindelige entreprise, men blev tilf\u00f8jet for at opvarme trapperummene.<\/p>\n

Korrespondancen i bilag 40 handler om v\u00e6rnene p\u00e5 byggeriet C1. TE-V1 gjorde krav p\u00e5 ekstrabetaling for udgifterne, der var forbundet med at opgradere korrosionsbeskyttelsen fra klasse C2 til klasse C3 pga. problemerne med rust. Han foreslog TE-V1, at TE og BH delte udgifterne, men det ville TE-V1 – som det fremg\u00e5r af mailen – ikke g\u00e5 med til. Han mener, at voldgiftssagen mellem TE og producenten af v\u00e6rnene handlede om de flade v\u00e6rn mod vest, og ikke om de runde v\u00e6rn.<\/p>\n

TE-V1 <\/em>har bl.a. forklaret, at han startede TE i 1999. Selskabets aktiviteter har udviklet sig gennem \u00e5rene og selskabet bygger i dag bl.a. i totalentreprise. Han k\u00f8bte [grund] af Fionia Bank efter, at andre forg\u00e6ves havde fors\u00f8gt sig med et h\u00f8jhusprojekt p\u00e5 grunden. Han dr\u00f8ftede mulighederne for et byggeprojekt med A og kontaktede ogs\u00e5 andre mulige investorer, heriblandt B, BH-V1 og C. Han er ikke enig i, at de andre ikke havde erfaring med byggeri. A har bl.a. opf\u00f8rt to store ejendomme centralt beliggende i \u2026 samt en del r\u00e6kkehuse. B har udviklet store dele af bydelen \u2026, ligesom C for 10 \u00e5r siden selv stod for et fabriksbyggeri til 50 mio. kr. Investorerne vidste godt, hvad de involverede sig i. Da de andre investorer kom med i projektet, forel\u00e5 der allerede et godkendt lokalplansforslag, som han selv have udarbejdet i samarbejde med en arkitekt fra \u2026. Planen var, at han og de 4 investorer sammen skulle udvikle projektet for hele [grund]. Det var hans eget forslag, at projektet skulle forankres i en partneringaftale, og projektledelsen skulle varetages af TE-V2. Nogle investorer var mere involveret end andre, men der blev holdt m\u00f8der, hvor de alle og arkitekten deltog. Han kan ikke genkende BH-V1\u2019s udl\u00e6gning af styregruppem\u00f8derne. De fandt i f\u00e6llesskab en gruppe af underentrepren\u00f8rer, som de havde tillid til, og som blev anvendt b\u00e5de under byggeriet af C1 og C2. De foretog i f\u00e6llesskab vurderingen af, om de indhentede tilbud var kontraktm\u00e6ssige, og traf beslutningen om valg af underentrepren\u00f8rer. Beslutningen om at lade underentrepren\u00f8rerne stille deres garanti direkte over for BH som bygherre blev ogs\u00e5 truffet i enighed. BH-V1 og de andre investorer \u00f8nskede, at garantierne blev stillet overfor dem og ikke TE. BH blev derved en impliceret part.<\/p>\n

Han er ikke enig i, at han som direkt\u00f8r stod ene om den daglige drift. Han havde ingen forpligtelse til at agere selvst\u00e6ndigt som direkt\u00f8r – det foregik i f\u00e6llesskab. BH-V1 har v\u00e6ret med til at forhandle nogle af underentreprisekontrakterne hjem. Profilsystemer udarbejdede underentreprisekontrakterne, men de var alle med til at forhandle priserne.<\/p>\n

Det er ikke korrekt, at han blev k\u00f8bt ud p\u00e5 grund af problemer med banken. Det handlede om, at projektet p\u00e5 [grund] trak ud og dermed gav ham udfordringer i forhold til hans planer med andre byggeprojekter, heriblandt \u2026. Byggeriet p\u00e5 [grund] forl\u00f8b planm\u00e6ssigt med undtagelse af problemerne med facadev\u00e6rnene. Byggeriet af C1 var f\u00e6rdig p\u00e5 det tidspunkt, hvor de p\u00e5begyndte udlejning, m\u00e5ske med undtagelse af udbedring af nogle uv\u00e6sentlige mangler.<\/p>\n

Han kan ikke sige, hvad der var \u00e5rsagen til, at der ikke blev afholdt en afleveringsforretning hverken p\u00e5 C1 eller C2; det var bare s\u00e5dan det var. Han burde nok have v\u00e6ret opm\u00e6rksom p\u00e5, at en s\u00e5dan skulle afholdes, og det burde BH-V1 ogs\u00e5. Han var ikke bekendt med, at der skulle v\u00e6re andre mangler ved byggeriet end de v\u00e6rn, som sagen ang\u00e5r.<\/p>\n

Udbetalingen til underentrepren\u00f8rerne blev styret af BH-V1. Der blev afholdt ugentlige byggem\u00f8der, hvor staderne l\u00f8bende blev ajourf\u00f8rt og udgjorde grundlaget for hans indstilling til BH-V1 og betaling af underentrepren\u00f8rerne. Der kan v\u00e6re forekommet enkeltst\u00e5ende eksempler, hvor en underentrepren\u00f8r har m\u00e5ttet vente p\u00e5 betalingen.<\/p>\n

Der var ikke tale om at afholde 1-\u00e5rsgennemgang p\u00e5 C1. Det var det samme team af underentrepren\u00f8rer p\u00e5 begge byggerier. Var der et problem med mangler p\u00e5 C1, gik underentrepren\u00f8rerne stadig p\u00e5 pladsen under byggeriet af C2 og kunne afhj\u00e6lpe eventuelle mangler. Han har aldrig afvist BH-V1\u2019s \u00f8nske om en gennemgang af byggeriet. Han kan afvise at have sagt til BH-V1, at fristen for afholdelse af 1-\u00e5rsgennemgangen var sprunget; s\u00e5dan arbejder han ikke.<\/p>\n

Mailkorrespondancen i bilag C (C1) er illustrativ for den m\u00e5de, nedskrivning af garantier foregik p\u00e5 – b\u00e5de under byggeriet C1 og C2. Garantierne var stillet over for BH som bygherre, hvorfor det var det selskab, der bekr\u00e6ftede nedskrivningerne.<\/p>\n

Han talte selvf\u00f8lgelig med BH-V1 i anledning af malerens mangelgennemgang og kommunens ibrugtagningstilladelse af byggeriet C2, som fremg\u00e5r af mailkorrespondancen i bilag M (C2) og bilag P (C2), da der stod lejere og var klar til at flytte ind. Maleren var den sidste, der skulle forlade byggeriet. Han og BH-V1 talte dagligt sammen p\u00e5 det tidspunkt.<\/p>\n

Han fratr\u00e5dte som direkt\u00f8r i BH med udgangen af marts 2016. Byggeriet var afsluttet, og der var ikke l\u00e6ngere henvendelser fra bygherre til ham om byggeriet, heller ikke om eventuelle mangler med undtagelse af problemerne med v\u00e6rnene; der var absolut tavshed.<\/p>\n

Hvis han var blevet indkaldt tidligere til en 5-\u00e5rsgennemgang, ville han have haft mulighed for at indkalde sine underentrepren\u00f8rer, hvilket er normal procedure. Den mulighed har han ikke l\u00e6ngere p\u00e5 grund af den sene indkaldelse, og der er heller ikke nogen garantier at holde sig til, da de er frigivet af BH.<\/p>\n

Det er korrekt, at problemerne med rust p\u00e5 v\u00e6rnene viste sig allerede 2-3 m\u00e5neder efter opf\u00f8relsen. TE fors\u00f8gte f\u00f8rst at f\u00e5 UE1 (UE1) til at udbedre, hvilket ikke lykkedes, hvorfor TE i 2016 valgte selv at forest\u00e5 en udbedring, der angik 75<\/p>\n

% af den monterede st\u00e5l. Det var kun den vestvendte del af de monterede v\u00e6rn ved svalegangene, der ikke blev udbedret. M\u00e5lene p\u00e5 de vestvendte v\u00e6rn fremg\u00e5r af bilag V (C1). Voldgiftskendelsen af 17. november 2020 i bilag 7 (C1) ang\u00e5r det \u00f8konomiske opg\u00f8r mellem UE1 og TE.<\/p>\n

Han blev f\u00f8rst bekendt med problemerne med rust p\u00e5 st\u00e5lbj\u00e6lkerne i opgangene i C1 i forbindelse med tilsynsrapporten. Der er i alt 6 st\u00e5lbj\u00e6lker. Problemet skyldes bl.a. fugt i byggefasen kombineret med et uopvarmet trapperum. Det var ogs\u00e5 ved modtagelsen af tilsynsrapporten, at han f\u00f8rste gang h\u00f8rte om problemer med fugerne, terrassebr\u00e6dderne og afstanden fra terr\u00e6n til murv\u00e6rk. Det samme g\u00f8r sig g\u00e6ldende for alle \u00f8vrige mangler i rapporten, herunder ogs\u00e5 revnerne ved d\u00f8rhullerne.<\/p>\n

P\u00e5 tidspunktet for opf\u00f8relsen af byggeriet C1 var etablering af sokkelrende ikke et SBI-krav. Hvis bygherre havde \u00f8nsket etablering af sokkelrender, ville det blive dyrere, men bygherre fravalgte en sokkelrende. De byggede, som de gjorde, i god tro i forhold til den manglende sokkelrende og sokkelkanten i C1, men tog h\u00f8jde for det under byggeriet af C2. Det var efter aftale og for at spare, at der ikke blev udf\u00f8rt en sokkelrende.<\/p>\n

TE-V1 <\/em>har under den fortsatte mundtlige forhandling supplerende forklaret bl.a., at d\u00f8rhullerne, hvor der blev st\u00f8bt betonkanter, var til trapperummene i byggeriet C2. Kanterne blev st\u00f8bt under opf\u00f8relsen. Begge byggeriet blev projekteret med kolde trapperum, dvs. uden opvarmning og isolering. Det viste sig at give problemer med indeklima, hvorfor bygherre valgte at supplere med varmepumper i byggeriet C1, og som det fremg\u00e5r af korrespondancen i bilag 36, blev det ogs\u00e5 tilf\u00f8jet i forbindelsen med opf\u00f8relsen af C2. Man kan undre sig over, at man – som det fremg\u00e5r af mailen og p\u00e5 trods af problemerne med kondens – havde valgt at slukke for anl\u00e6gget, som netop skulle afhj\u00e6lpe kondensproblemerne. De kunne ikke konstatere fejl, som for\u00e5rsagede de problemer med vand i trapperummene, der omtales i bilag 28, men problemerne kunne ogs\u00e5 skyldes vejrlig, herunder at lejerne tog sne med ind med deres fodt\u00f8j.<\/p>\n

P\u00e5 det f\u00f8rste projekt, byggeriet C1, havde man valgt at udf\u00f8re v\u00e6rnene i korrosionsklasse C2, mens v\u00e6rnene p\u00e5 det andet byggeri blev udf\u00f8rt i klasse C3. De kunne allerede under opf\u00f8relsen af byggeriet C1 konstatere s\u00e5kaldte<\/p>\n

\u00bbpinholes\u00ab i malingen. Producenten af de runde v\u00e6rn var part i den omtalte voldgiftssag, som TE vandt. TE havde afholdt mere end 600.000 kr. til udbedringen af de runde v\u00e6rn, men fik ikke d\u00e6kket det hele under sagen. V\u00e6rnene mod vest er udf\u00f8rt af en anden producent, men er ogs\u00e5 korrosionsklasse C2.<\/p>\n

Efter opf\u00f8relsen af byggeriet C1 \u00f8nskede bygherre, at C2 blev projekteret med st\u00f8rre altaner mod vest. Det aff\u00f8dte nogle \u00f8nsker til afsk\u00e6rmninger p\u00e5 altanerne, som ikke var en del af det oprindeligt projekterede. Korrespondancen i bilag 25 ang\u00e5r disse afsk\u00e6rmninger, som bygherre \u00f8nskede som ekstraleverance. Det indebar behov for en \u00e6ndring af brandstrategien, og som det fremg\u00e5r af mailen i bilag 24, blev den \u00e6ndret af brandinspekt\u00f8ren. Mailen i bilag 27 ang\u00e5r en intern korrespondance mellem TE og L. De monterede st\u00e5lkonstruktioner skulle gennemg\u00e5s, og det havde intet med bygherre at g\u00f8re. Han husker ikke, hvad korrespondancen i bilag 29 om finish i trapperummene angik, men man kan konstatere af byggem\u00f8dereferaterne, hvor langt byggeriet var p\u00e5 det tidspunkt.<\/p>\n

UE1-V1 <\/em>har bl.a. forklaret, at han er direkt\u00f8r hos UE1 (UE1). UE1 deltog som underentrepren\u00f8r i byggeriet C1, og han kendte TE\u2019s formand p\u00e5 byggeriet, TE-V2. Entrepriseaftalen blev indg\u00e5et med TE-V1, der ogs\u00e5 var underskriver. BH-V1 var ikke involveret i aftaleindg\u00e5elsen, og han m\u00f8dte ham f\u00f8rst i forbindelse med syn og sk\u00f8nsforretningen under voldgiftssagen mod TE. UE1 fakturerede til Profilsystemer, og sp\u00f8rgsm\u00e5l om betaling blev kun dr\u00f8ftet med TE-V1. UE1 producerede og monterede alle v\u00e6rnene p\u00e5 byggeriet C1. If\u00f8lge udbudsmaterialet skulle v\u00e6rnene v\u00e6re galvaniseret, men TE-V1 bestemte, at v\u00e6rnene i stedet skulle udf\u00f8res i korrosionsklasse C2. Han sagde til TE-V1, at C2 ikke h\u00f8rte hjemme i det fri, men TE-V1 fastholdt, at s\u00e5dan skulle det v\u00e6re, og andre entrepren\u00f8rers tilbud l\u00f8d ogs\u00e5 p\u00e5 korrosionsklasse C2. Der skulle vist stilles en garanti p\u00e5 50.000 kr. over for TE. Byggeriet fulgte ikke helt tidsplanen, og de kunne ikke montere v\u00e6rnene til tiden. Sk\u00f8nsmanden i den tidligere voldgiftssag vurderede, at rusten skyldtes, at v\u00e6rnene ikke var blevet afrenset godt nok. Det endte med en voldgiftssag, da TE-V1 ikke ville acceptere UE1\u2019s tilbud om afhj\u00e6lpning. Ved besigtigelsen i forbindelse med sk\u00f8nsforretningen var der foretaget udbedring, idet v\u00e6rnene havde v\u00e6ret afmonteret, sandbl\u00e6st og malet, men det var efter hans vurdering ikke blevet bedre. Han er ikke klar over, om vest facaden ogs\u00e5 var blevet udbedret. TE-V1 havde tilbageholdt 400.000 kr. til udbedring.<\/p>\n

UE2-V1 <\/em>har bl.a. forklaret, at han er direkt\u00f8r i UE2. Han var ogs\u00e5 direkt\u00f8r i UE5, der nu er lukket. P\u00e5 byggeriet C1 havde UE5 budt p\u00e5 monteringen af lofter, indvendige v\u00e6gge, tr\u00e6gulve samt is\u00e6tning af vinduer. BH-V1, der er hans tidligere svigerfar, har hjulpet ham med mange ting, og TE-V1 kendte han fra andre byggeprojekter. Entrepriseaftalen blev indg\u00e5et med TE-V1, og BH-V1 var ikke involveret. TE-V1 og TE-V2 stod for det praktiske p\u00e5 byggepladsen. Han husker ikke, hvem garantien blev stillet over for, herunder at den blev stillet over for BH. Vedr\u00f8rende en mail af 7. maj 2015, der ang\u00e5r et m\u00f8de i banken om bankgaranti i forbindelse med byggeriets opstart, og hvor vidnet og BH-V1 skulle deltage, har han forklaret, at BH-V1 er hans tidligere svigerfar. Han husker ikke, hvorn\u00e5r de var f\u00e6rdige p\u00e5 C1, herunder om der flyttede lejere ind. P\u00e5 et tidspunkt var de lidt bagud tidsplanen, og han havde folk g\u00e5ende i sommerferien for at indhente det. Fakturering blev sendt til TE, og som regel modtog de betaling til tiden.<\/p>\n

UE5 var ogs\u00e5 underentrepren\u00f8r p\u00e5 byggeriet C2. Han husker ikke, hvorn\u00e5r han b\u00f8d p\u00e5 denne entreprise, men m\u00e5ske 1 \u00e5r efter f\u00e6rdigg\u00f8relsen af C1. De indvendige v\u00e6gge var ikke med i deres underentreprise for C2. Forhandlingerne foregik ogs\u00e5 denne gang med TE-V1, og byggeriet og byggeledelsen foregik p\u00e5 samme m\u00e5de. TE-V2 stoppede midtvejs, hvorefter TE-V1 overtog. Han husker ikke, om de blev f\u00e6rdige med byggeriet C2 til tiden. Der var vist noget med, at nogle lejligheder skulle f\u00e6rdigg\u00f8res f\u00f8r andre. Da UE5 var f\u00e6rdige, manglede der endnu noget ved opgangene og udvendigt. Det kan godt passe, at der stod varmebl\u00e6sere i for\u00e5ret for at f\u00e5 opgangene t\u00f8rre, og efter at lejere var flyttet ind.<\/p>\n

UE3-V1 <\/em>har bl.a. forklaret, at han er direkt\u00f8r for UE3. Han blev involveret i byggeriet p\u00e5 [grund] via en f\u00e6lles bekendt til<\/p>\n

    \n
  1. TE-V1 kontaktede ham og bad om et tilbud p\u00e5 murerentreprisen, der gik p\u00e5 skalmuring. Han forhandlede kun med TE-V1, og tilbuddet blev afgivet over for TE, som entrepriseaftalen ogs\u00e5 blev indg\u00e5et med. Han skulle stille en garanti – i hvert fald for s\u00e5 vidt ang\u00e5r C2. Da der if\u00f8lge kontrakten var tale om en partneringaftale, skulle garantien stilles over for BH. Byggeriet forl\u00f8b som andre entrepriser. TE-V1 og TE-V2 stod for byggeledelsen. Han talte aldrig om byggeriet med BH-V1, som han m\u00f8dte f\u00f8rste gang under byggeriet af C2. Der forl\u00f8b nogle m\u00e5neder mellem byggeriet af C1 og C2. Som murer er man blandt de f\u00f8rste, der bliver f\u00e6rdige p\u00e5 byggepladsen. Han husker ikke, om byggerierne af C1 og C2<\/li>\n<\/ol>\n

    blev f\u00e6rdige til tiden. Han husker ikke, om der stod varmepumper under byggeriet af C2, men der var noget med problemer med fugt. Faktureringen skete til TE, men han husker ikke, hvem der nedskrev garantien. I stedet for betaling af dagb\u00f8der endte de med at betale for 10 dages leje af et hejs, som de ogs\u00e5 selv brugte.<\/p>\n

    Sk\u00f8nsmand, ingeni\u00f8r Karsten Lindberg, <\/em>har vedst\u00e5et sine erkl\u00e6ringer og har supplerende til besvarelsen af sp\u00f8rgsm\u00e5l 1 i erkl\u00e6ringerne til sagen C-15691 (byggeriet C1) forklaret, at han dels har besigtiget v\u00e6rnene ved svalegangene, som er vist p\u00e5 foto side 4 i klagers st\u00f8ttebilag, dels de franske altaner ud mod vejen (\u00f8st), men ikke de buede v\u00e6rn.<\/p>\n

    V\u00e6rnene fremstod ikke tilstr\u00e6kkeligt korrosionsbeskyttede. Han kender ikke opbygningen af m\u00e5ling lagene, men lagtykkelsen varierede meget. Han blev orienteret om, at prisen p\u00e5 udbedring, som fremgik af en anden sk\u00f8nserkl\u00e6ring, kunne l\u00e6gges til grund. Han har derfor ikke selv regnet p\u00e5 udbedringsudgifterne, men det s\u00e5 ikke helt sk\u00e6vt ud. St\u00e5lbj\u00e6lkerne i trapperum (sp\u00f8rgsm\u00e5l 2 og 3) var skjult af bekl\u00e6dning, men en enkelt var blotlagt ved besigtigelsen. Han spurgte derfor, om denne var repr\u00e6sentativ. Hvis de \u00f8vrige 5 bj\u00e6lker ogs\u00e5 er uden rustbeskyttelse, g\u00f8r samme problem sig g\u00e6ldende for disse. Det er ikke en gangbar l\u00f8sning at undlade rustbeskyttelse, men det er ikke noget, som kommunen vil p\u00e5se, og det fremg\u00e5r ikke af tegningsmaterialet. Han kan ikke forestille sig, at forvitringerne ved vinduernes midtersprosse (sp\u00f8rgsm\u00e5l 4) vil udvikle sig yderligere. Normalt vil der v\u00e6re et dr\u00e6nhul til afvanding af kondens. Han vurderer, at det er \u00e5rsagen til problemet med fugen. Han har ikke talt vinduerne. Terrassen er belagt med kompositbr\u00e6dder, der bev\u00e6ger sig meget ved temperatur\u00e6ndringer (sp\u00f8rgsm\u00e5l 8). Det bevirker, at de henholdsvis st\u00f8der sammen og tr\u00e6kker sig fra hinanden. En dilatationsfuge kan optage disse bev\u00e6gelser. Ved besigtigelsen havde de trukket sig sammen. Han har indhentet monteringsvejledningen, der dog ikke indeholdt meget vejledning.<\/p>\n

    Monteringsvejledningen er den samme, som indg\u00e5r i sagen (bilag W), og han har i sin besvarelse anvist l\u00f8sningen p\u00e5 foto 2 p\u00e5 side 14 i vejledningen. Besvarelsen og beregningerne er baseret p\u00e5 oplysningerne p\u00e5 samme side. Det er korrekt, at vejledningen ikke foreskriver anvendelse af dilatationsfuger, men generelt frar\u00e5de man endesamlinger. Han konstaterede ved besigtigelsen, at br\u00e6dderne havde bev\u00e6get sig s\u00e5 meget, at de var gledet ud af samlingerne. Det er hans vurdering, at terrassebel\u00e6gningen ikke er monteret h\u00e5ndv\u00e6rksm\u00e6ssigt korrekt. Kravene til afstand til terr\u00e6n (sp\u00f8rgsm\u00e5l 12) er de samme, uanset om byggeriet skal opfylde BR-10 eller BR-15, da kravene findes i SBI-anvisninger eller erfa-blade og er alment teknisk f\u00e6lleseje. Den projekterende eller udf\u00f8rende skal v\u00e6re bekendt med og f\u00f8lge kravene if\u00f8lge erfa-blade eller SBI. Kommunen vil ogs\u00e5 v\u00e6re opm\u00e6rksomme p\u00e5 overholdelsen af afstandskravene til terr\u00e6n, hvis det fremg\u00e5r af tegningsmaterialet. Han vil tro, at manglende overholdelse vil blive p\u00e5peget. En ibrugtagningstilladelse er ikke en garanti for, at byggeriet er f\u00e6rdigt, da der ikke foretages en gennemgang af kommunen. Besvarelsen af sp\u00f8rgsm\u00e5l 13 baserer sig p\u00e5 de samme SBI-anvisninger. Niveaufri adgang uden afvandingsrende vil kunne give anledning til bem\u00e6rkninger ved kommunens byggesagsbehandling.<\/p>\n

    Tegningsmaterialet viser ikke niveaufri adgang, men et trin, og er uden afvandingsrist.<\/p>\n

    Sk\u00f8nsmanden har supplerende til besvarelsen af sp\u00f8rgsm\u00e5l 1 i erkl\u00e6ringerne til sagen C-15844 (byggeriet C2) forklaret, at han har besigtiget alle d\u00f8rhullerne. Der er i princippet ikke noget galt med l\u00f8sningen, men der vil opst\u00e5 en revne, som kun vil kunne skjules med gericht. Problemerne med synlig korrosion var generelt for alle bj\u00e6lkerne p\u00e5 altangangene (sp\u00f8rgsm\u00e5l 2), men han har ikke talt dem. Der kunne m\u00e5les forh\u00f8jet fugtindhold i murv\u00e6rket 2 steder (sp\u00f8rgsm\u00e5l 3). Han kender ikke \u00e5rsagen, men det vil efter hans vurdering ikke udvikle sig yderligere. Normalt vil man fors\u00f8ge en mekanisk afrensning, dvs. med en stiv b\u00f8rste, og han har derfor ikke angivet en pris. Den manglende udst\u00f8bning omkring gulvafl\u00f8b (sp\u00f8rgsm\u00e5l 4) g\u00f8r sig g\u00e6ldende ved alle 3 afl\u00f8b – en i hver opgang. De ansl\u00e5ede udgifter til udbedring i svaret p\u00e5 sp\u00f8rgsm\u00e5l 9 udg\u00f8r 9.000 kr. pr. opgang, dvs. i alt 27.000 kr. Han har i forbindelse med besvarelsen af sp\u00f8rgsm\u00e5l 13 og 14 kun besigtiget to stuer, og han skulle ikke foretage destruktive indgreb.<\/p>\n

    Besvarelsen af sp\u00f8rgsm\u00e5l 15 ang\u00e5r kun indgangspartier under altanerne. Kravene f\u00f8lger af SBI-anvisninger. Det udf\u00f8rte arbejde svarer ikke til de l\u00f8sninger, der fremg\u00e5r af ingeni\u00f8r- eller arkitektprojektet. Det kan diskuteres, om det vil v\u00e6re n\u00f8dvendigt med en sokkelrende, da vandbelastningen er minimal pga. de overliggende altangange. Der opst\u00e5r derfor ikke en s\u00e5dan vandbelastning, som normalt begrunder en sokkelrende, og det ser ud til, at den udf\u00f8rte l\u00f8sning fungerer uden problemer. Han s\u00e5 ikke tegn p\u00e5 vandp\u00e5virkning udvendigt, men det vil ogs\u00e5 typisk kun vise sig indenfor i form af opfugtning af gulve eller skimmelv\u00e6kst. Hvis der alene var problemer med skimmelv\u00e6kst og ikke massiv vandindtr\u00e6ngen, ville det ikke v\u00e6re synligt ved besigtigelsen. Indgangene til de tre trappet\u00e5rne (sp\u00f8rgsm\u00e5l 17) er udsat for vandbelastning, da de ikke er beskyttet af altaner eller altangange. Man har hverken fulgt<\/p>\n

    ingeni\u00f8rtegningerne, der viser en sokkelaffugter, eller arkitekttegningerne, hvor der er en niveauforskel. L\u00f8sningen er derfor udf\u00f8rt forkert. Ligeledes er bygningen udsat for vandbelastning ved den niveaufrie adgang fra terrasserne, der behandles i svaret p\u00e5 sp\u00f8rgsm\u00e5l 18, og l\u00f8sningen er ogs\u00e5 her udf\u00f8rt forkert, men arkitekttegningerne anviser ikke en sokkeldetajle.<\/p>\n

    UE4-V1 <\/em>har forklaret bl.a., at han er indehaver af UE4, der forestod malerentreprisen for byggeriet [Projekt] C1 og C2. De stod for at male lejlighederne og trapperummene. Forhandlingerne foregik med TE-V1. Den kreditnota p\u00e5 30.000 kr., som han forklarede om if\u00f8lge dommen af 17. maj 2023 (bilag 10), side 22, var et krav fra TE-V1, da de ellers ville blive m\u00f8dt med dagb\u00f8der. If\u00f8lge byggem\u00f8dereferatet af 25. september 2014 var de 100 % f\u00e6rdige med at male lejlighederne, mens der endnu manglede 65 % for s\u00e5 vidt angik trapperummene. Man maler altid lejlighederne f\u00f8rst, og slutter af med gangarealer og trapperum. Der var flyttet lejere ind i nogle af lejlighederne, da de malede trapperummene og muligvis ogs\u00e5 enkelte lejligheder. Trapperummene var fugtige, og der skulle ops\u00e6ttes varmepumper, som k\u00f8rte 1-2 m\u00e5neder, f\u00f8r de var t\u00f8rre nok til at kunne males. De kunne m\u00e5ske f\u00f8rst begynde at male omkring marts\/april. Herefter manglede endnu ops\u00e6tning af troldtekt-lofter og lidt el-arbejde. Han mener, at der ogs\u00e5 endnu manglede nogle gulve p\u00e5 altaner, da malerentreprisen var afsluttet.<\/p>\n

    Malerarbejdet p\u00e5 byggeriet C1 var afsluttet, da de startede p\u00e5 C2. Der var nogle lejere, som flyttede ind i C2, f\u00f8r de var f\u00e6rdige i de sidste af lejlighederne, og herefter manglede endnu maling af trapperum. Han husker, at han var til m\u00f8de med TE-V1 og en repr\u00e6sentant fra L2, fordi der var problemer med finishen p\u00e5 betonelementerne i trapperummene. Det skulle udbedres, inden de kunne male, men han husker ikke, hvor lang tid det tog. Der havde forinden v\u00e6ret opstillet varmekanoner for at t\u00f8rre trapperummene. Det er muligt, at de f\u00f8rst startede op p\u00e5 at male trapperummene efter sommerferien. Herefter udestod montering af troldtekt-lofter, som det ogs\u00e5 var tilf\u00e6ldet i C1.<\/p>\n

    TE-V2 <\/em>har forklaret bl.a., at han har v\u00e6ret ansat hos TE frem til 1. november 2015 og har v\u00e6ret projektleder p\u00e5 byggerierne C1 og C2. Byggepladsen var som ved andre byggerier, og de anvendte h\u00e5ndv\u00e6rkere var kendte af \u00bbhuset\u00ab – dvs. ejerkredsen hos bygherre eller TE-V1. Han var ikke en del af udarbejdelsen af kontrakter med bygherre eller underentrepren\u00f8rer, men stod for udarbejdelsen af byggem\u00f8dereferaterne. Han var med i hele byggefasen vedr\u00f8rende C1, men stoppede den 1. november 2015, inden C2 var afsluttet. Han husker, at lejeren i nr. 17 flyttede ind i byggeriet C1 tidligere end de andre lejere, som det fremg\u00e5r af lejelisten i bilag I. Referatet fra byggem\u00f8det den 25. september 2014 viser, at alle lejlighederne var f\u00e6rdige og rengjorte, og at der kun manglede sm\u00e5ting, f\u00f8r byggeriet var afsluttet.<\/p>\n

    Han husker, at der var nogle problemer med kondens i de uisolerede trapperum, og at de derfor m\u00e5tte etablere varmepumper, hvilket er \u00e5rsagen til, at lofter og maling for s\u00e5 vidt ang\u00e5r trapperummene i byggem\u00f8dereferatet var angivet til henholdsvis 50 % og 35 %. Men trapperummene kunne benyttes, for ellers havde lejerne ikke kunnet flytte ind. If\u00f8lge indholdet af rapporterne fra mangelgennemgangen af lejlighederne i bilag AP er der kun noteret forhold, som ang\u00e5r finish og reng\u00f8ring.<\/p>\n

    Han ved ikke, hvorfor der ikke blev afholdt en formaliseret afleveringsforretning, men forskellen er reelt kun et stykke papir. M\u00e5ske handler det om, at parterne havde indg\u00e5et en partneringaftale, og at TE-V1 havde v\u00e6ret en del af ejerkredsen hos bygherre. Han husker ikke, at der var kritiske punkter ved byggeriet C2, da han slap byggeriet og TE-V1 herefter tog over vistnok omkring 1. oktober 2015.<\/p>\n

    5.\u00a0 Parternes procedure i hovedtr\u00e6k<\/strong><\/p>\n

    BH <\/em>har i begge sager gjort g\u00e6ldende, at selskabets ikke har fortabt adgangen til at rejse krav i anledning af de mangler, som alle er blevet p\u00e5vist ved sk\u00f8nserkl\u00e6ringerne – hverken p\u00e5 grund af for\u00e6ldelse eller som f\u00f8lge af for sen reklamation. TE h\u00e6fter som totalentrepren\u00f8r for manglerne, uanset om manglerne m\u00e5tte kunne tilregnes underentrepren\u00f8rer, og uanset om underentrepren\u00f8rernes garantier m\u00e5tte v\u00e6re stillet over for BH som bygherre.<\/p>\n

    TE-V1 har haft en s\u00e6rlig loyalitetsforpligtelse over for BH, dels som f\u00f8lge af de indg\u00e5ede partneringaftaler, dels i kraft af sin stilling som direkt\u00f8r, hvilket har betydning for bed\u00f8mmelsen af forl\u00f8bet, herunder i forhold til byggeriets f\u00e6rdigg\u00f8relse og tidspunktet for reklamationer. TE-V1 har uanset sin s\u00e6rlige loyalitetsforpligtelse handlet i strid med<\/p>\n

    BH\u2019s interesser bl.a. ved at undlade at indkalde til afleveringsforretning, og han har tillige p\u00e5 retsstridig vis varetaget egne interesser, hvilket bl.a. er fastsl\u00e5et ved Retten i Randers\u2019 dom af 27. oktober 2022. Det vil v\u00e6re \u00e5benbart urimeligt, s\u00e5fremt den manglende afholdelse af afleveringsforretning indeb\u00e6rer, at BH stilles ringere pga. udl\u00f8b af frister for reklamation.<\/p>\n

    BH har i relation til den 5-\u00e5rige absolutte reklamationsfrist i A BT 93 \u00a7 36<\/a>, stk. 1, gjort g\u00e6ldende, at fristen endnu ikke var udl\u00f8bet, da selskabet foretog reklamation. Fristen regnes fra afleveringsforretningen, og det p\u00e5hviler TE som totalentrepren\u00f8r at f\u00e6rdigmelde arbejderne og indkalde til afleveringsforretningen. Dette er aldrig sket, hvilket m\u00e5 komme TE bevism\u00e6ssigt til skade. Afleveringen kan f\u00f8rst anses for sket fra det tidspunkt, hvor byggeriet var endeligt f\u00e6rdiggjort og alle arbejder var afsluttet. Bevisbyrden herfor p\u00e5hviler TE. Det kan efter bevisf\u00f8relsen l\u00e6gges til grund, at arbejderne f\u00f8rst blev afsluttet p\u00e5 et langt senere tidspunkt end udstedelsen af ibrugtagningstilladelserne eller indflytningen af lejere. Der er hverken st\u00f8tte i litteratur eller praksis for at sidestille tidspunktet for ibrugtagning eller udstedelsen for ibrugtagningstilladelse med aflevering. Dette vil if\u00f8lge praksis kr\u00e6ve, at parterne udtrykkeligt har aftalt, at ibrugtagning udg\u00f8r tidspunktet for aflevering, og der er intet i sagerne der st\u00f8tter en s\u00e5dan forst\u00e5else. Den absolutte reklamationsfrist kan s\u00e5ledes ikke regnes fra tidspunktet for indflytning eller ibrugtagning, og den absolutte reklamations var derfor endnu ikke udl\u00f8bet p\u00e5 tidspunktet for gennemf\u00f8relsen af 5-\u00e5rseftersynene p\u00e5 henholdsvis byggeriet C1 og C2. BH har tidligst kunnet anse byggeriet C1 for endeligt afsluttet omkring ultimo 2015 og for C2 omkring marts 2017.<\/p>\n

    BH har i relation til den relative reklamationsfrist i A BT 93 \u00a7 32<\/a>, stk. 2, gjort g\u00e6ldende, at reklamationen i alle tilf\u00e6lde er sket inden rimelig tid efter, at manglerne er eller burde v\u00e6re opdaget, og derfor er sket rettidigt. TE-V1, der stadig var direkt\u00f8r i BH p\u00e5 tidspunktet, hvor 1-\u00e5rseftersynet for byggeriet C1 skulle gennemf\u00f8res, forhindrede, at eftersynet blev gennemf\u00f8rt. TE-V1 har herved p\u00e5 vegne af TE accepteret, at byggeriet f\u00f8rst blev gennemg\u00e5et for mangler i forbindelse med 5-\u00e5rseftersynet, og tidspunktet for, hvorn\u00e5r pligten til reklamation indtr\u00e5dte, er som konsekvens heraf udskudt – ogs\u00e5 for s\u00e5 vidt ang\u00e5r byggeriet C2. Forl\u00f8bet af samarbejdet, partneringaftalerne og TE-V1\u2019s s\u00e6rlige loyalitetspligt indg\u00e5r ved fastl\u00e6ggelsen af, hvorn\u00e5r BH burde havde kendt til manglerne, og tidspunktet indtr\u00e5dte tidligst omkring 2019\/2020 og for nogle af manglerne tidligst p\u00e5 tidspunktet for gennemf\u00f8relsen af 5-\u00e5rseftersynet.<\/p>\n

    BH har i anden r\u00e6kke gjort g\u00e6ldende, at selskabets krav ikke er fortabt pga. for sen reklamation, da TE har gjort sig skyldig i groft uforsvarligt forhold, jf. A BT 93 \u00a7 32<\/a>, stk. 2, og \u00a7 36<\/a>, stk. 2, dels ved TE-V1\u2019s tilsides\u00e6ttelse af sin s\u00e6rlige loyalitetspligt, dels pga. manglernes karakter.<\/p>\n

    BH har om de enkelte erstatningsposter i sagen C-15691 gjort g\u00e6ldende, at manglerne alle er fastsl\u00e5et i sk\u00f8nserkl\u00e6ringerne. Reklamation er utvivlsomt sket rettidigt i relation til post nr. 1 (manglende korrosionsbeskyttelse af bygningens st\u00e5lkonstruktioner), som har v\u00e6ret genstand for tvist mellem parterne siden kort tid efter byggeriets afslutning. Sk\u00f8nsmanden har vurderet, at de ansl\u00e5ede udbedringsomkostninger if\u00f8lge sk\u00f8nserkl\u00e6ringen i den tidligere voldgiftssag mellem TE og leverand\u00f8ren er retvisende. St\u00e5lbj\u00e6lkerne i post nr. 2 (manglende korrosionsbeskyttelse af indd\u00e6kkede st\u00e5lbj\u00e6lker) har ikke v\u00e6ret synlige, men var skjult bag bekl\u00e6dning, og reklamation har f\u00f8rst kunnet ske ved 5-\u00e5rseftersynet. Det kan ikke fastl\u00e6gges, hvorn\u00e5r forvitringer ved vinduernes fuger (post nr. 3) var synlig, og hvorn\u00e5r man burde have kendt manglerne. For posterne 4-6 (terrassebr\u00e6dder uden dilatationsfuger, manglende afstand fra terr\u00e6n til murv\u00e6rk p\u00e5 sokkel og manglende sikring mod vandindtr\u00e6ngen) g\u00e6lder, at det kr\u00e6ver s\u00e6rlig sagkundskab at konstatere, at forholdende udg\u00f8r mangler, og BH har f\u00f8rst kendt til disse fra 5-\u00e5rseftersynet.<\/p>\n

    BH har om de enkelte krav i sagen C-15844 gjort g\u00e6ldende, at det – uanset om forholdene har v\u00e6ret synlige – har kr\u00e6vet s\u00e6rlig sagkundskab at konstatere alle manglerne omfattet erstatningsposterne vedr\u00f8rende dette byggeri med undtagelse af post nr. 8 (revner i v\u00e6g), men det er ikke godtgjort af TE, at BH burde havde kendt til denne mangel p\u00e5 et s\u00e5dant tidspunkt, at reklamationen er sket for sent. For de \u00f8vrige erstatningsposter g\u00e6lder, at selskabet f\u00f8rst i forbindelse med 5-\u00e5rseftersynet har f\u00e5et en viden, som har aktualiseret en reklamationspligt.<\/p>\n

    Erstatningsposterne skal fasts\u00e6ttes med till\u00e6g af moms, idet BH ikke l\u00e6ngere kan fratr\u00e6kke moms af byggeudgifter i selskabets momsregnskab som f\u00f8lge af, at byggerierne er solgt til udlejning.<\/p>\n

    TE <\/em>har til st\u00f8tte for selskabets p\u00e5stand om frifindelse i f\u00f8rste r\u00e6kke gjort g\u00e6ldende, at BH\u2019s eventuelle krav p\u00e5 erstatning alle er fortabt som f\u00f8lge af dels for\u00e6ldelse, dels at der ikke er sket reklamation inden rimelig tid, jf. A BT 93 \u00a7<\/a> \u00a03 2<\/a>, stk. 2, eller inden udl\u00f8bet af den absolutte reklamationsfrist p\u00e5 5 \u00e5r fra arbejdets aflevering, jf. \u00a7 36, stk. 1.<\/p>\n

    TE har vedr\u00f8rende den absolutte reklamationsfrist gjort g\u00e6ldende, den manglende afholdelse af afleveringsforretning er sket i f\u00e6lles forst\u00e5else mellem BH som bygherre og TE som entrepren\u00f8r, og at bygherre ved bl.a. BH-V1 har v\u00e6ret fuldt ud orienteret om afleveringen og ibrugtagningen af byggerierne.<\/p>\n

    \u00c5rsagen til, at der aldrig blev afholdt en formel afleveringsforretning, har navnlig v\u00e6ret de vedtagne partneringaftaler og samarbejdet i \u00f8vrigt mellem ejerkredsen bag TE og ejerkredsen bag BH. Partneringaftalerne har v\u00e6ret indg\u00e5et mellem professionelle akt\u00f8rer, hvor personerne bag BH alle havde erfaringer fra andre byggeprojekter.<\/p>\n

    Partneringaftalerne indeb\u00e6rer en s\u00e6rlig forpligtelse for de involverede parter i byggeriet, som det ogs\u00e5 er forudsat i partneringaftalerne, herunder gennem etablering af styregruppe mv., og BH\u2019s s\u00e6rlige involvering fremg\u00e5r ogs\u00e5 af det forhold, at underentrepren\u00f8rernes garantier har v\u00e6ret stillet direkte over for selskabet som bygherre.<\/p>\n

    Uanset at der ikke har v\u00e6ret afholdt en formel afleveringsforretning, har der v\u00e6ret foretaget gennemgang af begge byggerier i forbindelse med f\u00e6rdigg\u00f8relsen, og bygherre har v\u00e6ret involveret heri. Aflevering er m\u00e5 derfor anses for at v\u00e6re sket i forbindelse med ibrugtagningen af byggerierne.<\/p>\n

    Der har for begge byggerier v\u00e6ret udstedt ibrugtagningstilladelse efter kommunens besigtigelser, og begge byggerier har v\u00e6ret udlejet fra det tidspunkt, hvor byggerierne var planlagt at skulle st\u00e5 f\u00e6rdige. C1 har s\u00e5ledes v\u00e6ret udlejet fra medio september 2014 og C2 fra medio december 2015, og ibrugtagningen m\u00e5 derfor anses for sket p\u00e5 dette tidspunkt. Indholdet af byggem\u00f8dereferat og rapporter fra mangelgennemgang st\u00f8tter, at byggerierne var f\u00e6rdiggjort rettidigt if\u00f8lge tidsplanen.<\/p>\n

    Der har faktisk v\u00e6ret foretaget mangelgennemgang af byggerierne i forbindelse med f\u00e6rdigg\u00f8relsen af arbejderne, og BH ved BH-V1 har v\u00e6ret fuldt ud bekendt med resultatet heraf, hvor der alene har v\u00e6ret konstateret forhold, som ang\u00e5r sp\u00f8rgsm\u00e5l om finish og reng\u00f8ring. Det fremg\u00e5r b\u00e5de af forklaringerne og tillige for s\u00e5 vidt ang\u00e5r C2 af fremlagt mailkorrespondance. BH-V1 har da ogs\u00e5 oprindeligt forklaret vedr\u00f8rende byggeriet C1, at de resterende arbejder alene angik finish. Der er p\u00e5 ingen m\u00e5de p\u00e5vist v\u00e6sentlige mangler ved byggerierne, som vil kunne hindre en aflevering.<\/p>\n

    Byggerierne har oprindeligt v\u00e6ret projekteret med uopvarmede trapperum, og afhj\u00e6lpningen af kondensproblemer ved etablering af varmepumper kan ikke begrunde, at tidspunktet for aflevering udskydes. BH har da heller ikke gjort g\u00e6ldende, at den manglende opvarmning af trapperum har udgjort en mangel. Det er helt s\u00e6dvanligt, at der forekommer forhold, som efterf\u00f8lgende kr\u00e6ver udbedring – som f.eks. tilf\u00e6ldet har v\u00e6ret med vandindtr\u00e6ngen under yderd\u00f8re ved trapperum – og afhj\u00e6lpningen af s\u00e5danne er uden betydning for fastl\u00e6ggelsen af tidspunktet for byggeriets aflevering. Kun v\u00e6sentlige mangler kan begrunde en udskydelse af afleveringstidspunktet, og s\u00e5danne er ikke p\u00e5vist.<\/p>\n

    5-\u00e5rseftersyn, der for C1 blev gennemf\u00f8rt den 13.januar 2020 og for C2 den 14.januar og 21. maj 2021, gennemf\u00f8rtes s\u00e5ledes f\u00f8rst mere end 5 \u00e5r efter ibrugtagningen og dermed afleveringen af byggerierne, hvorfor TE\u2019s ansvar for eventuelle mangler er oph\u00f8rt. BH havde som bygherre ansvaret for at indkalde rettidigt til 5-\u00e5rseftersynet, hvilket ikke skete, og TE-V1 var p\u00e5 det tidspunkt ikke l\u00e6ngere involveret i BH. Overholdelsen af fristen er afg\u00f8rende for totalentrepren\u00f8rens mulighed for rettidigt at varsle sine underentrepren\u00f8rer om eventuelle mangler.<\/p>\n

    TE har i anden r\u00e6kke gjort g\u00e6ldende, at BH har fortabt en adgang til at g\u00f8re et mangelsansvar g\u00e6ldende som f\u00f8lge af for\u00e6ldelse, og at reklamation ikke er sket rettidigt.<\/p>\n

    Efter bevisf\u00f8relsen om tidspunktet for ibrugtagningen af byggeriet C2 finder voldgiftsretten, at ibrugtagningen af dette byggeri m\u00e5 anses for sket ikke senere end ultimo december 2015. Voldgiftsretten har herved navnlig lagt v\u00e6gt p\u00e5, at de f\u00f8rste lejligheder if\u00f8lge en oversigt over udlejninger af lejlighederne blev udlejet pr. 15. december 2015, og p\u00e5 oplysningerne i mail af 27. december 2015 fra UE4-V1 om resultatet af afsluttende mangelgennemgang af alle lejlighederne med deltagelse af BH-V1.<\/p>\n

    Voldgiftsretten har endvidere bl.a. lagt v\u00e6gt p\u00e5, at X Kommune i mail af 18. december 2015 meddelte tilladelse til, at der kunne ske indflytning i lejlighederne, og at kommunen ved brev af 9. februar 2016 fremsendte ibrugtagningstilladelsen. Voldgiftsretten har desuden lagt v\u00e6gt p\u00e5, at byggeriet if\u00f8lge partneringaftalen forventedes afleveret ultimo 2015. De udest\u00e5ende arbejder, som har fundet sted efter lejernes indflytning, og som efter bevisf\u00f8relsen alene har ang\u00e5et trapperum med udbedring af finish og afslutning af navnlig malerarbejder, kan efter arbejdernes karakter eller omfang ikke begrunde, at tidspunktet for ibrugtagningen eller afleveringen af byggeriet f\u00f8rst kan ases for sket p\u00e5 et senere tidspunkt.<\/p>\n

    Reklamationspligt mv.<\/em>\u00a0<\/em><\/p>\n

    If\u00f8lge A BT 93 \u00a7 36<\/a>, stk. 1, oph\u00f8rer en entrepren\u00f8rs ansvar, hvis der ikke forinden er rejst krav mod denne senest 5 \u00e5r fra arbejdets aflevering. If\u00f8lge A BT 93 \u00a7 32<\/a>, stk. 2, bortfalder entrepren\u00f8rens ansvar, hvis bygherren ikke har reklameret inden rimelig tid efter, at manglen er eller burde v\u00e6re opdaget.<\/p>\n

    De p\u00e5ber\u00e5bte mangler, som BH st\u00f8tter de rejste krav p\u00e5, er alle p\u00e5vist i forbindelse med gennemf\u00f8relsen af 5- \u00e5rseftersyn.<\/p>\n

    Det er ubestridt, at BH som bygherre ikke indkaldte til 1-\u00e5rseftersyn til en gennemgang af arbejderne hverken vedr\u00f8rende C1 eller C2. Der er ikke enighed om \u00e5rsagen hertil for s\u00e5 vidt ang\u00e5r C1, hvor BH-V1 og TE-V1 har afgivet forskellige forklaringer. If\u00f8lge BH-V1\u2019s forklaring efterspurgte han en gennemgang af byggeriet. Det kan imidlertid l\u00e6gges til grund, at der faktisk ikke blev foretaget en gennemgang af C1-byggeriet, heller ikke efter at BH-V1 afl\u00f8ste TE-V1 som direkt\u00f8r i BH pr. 1. april 2016, og at der heller ikke herefter blev indkaldt til eftersyn vedr\u00f8rende byggeriet C2, da der ultimo december 2016 var forl\u00f8bet 1 \u00e5r efter dette byggeris ibrugtagning og aflevering.<\/p>\n

    Ved vurderingen af, om BH har reklameret inden rimelig tid, indg\u00e5r, om de p\u00e5ber\u00e5bte mangler kunne og burde v\u00e6re opdaget under 1-\u00e5rseftersynet, hvis et s\u00e5dant havde v\u00e6ret gennemf\u00f8rt. Efter karakteren og beskrivelserne i navnlig sk\u00f8nserkl\u00e6ringerne og under afhjemlingen g\u00f8r dette sig g\u00e6ldende for de p\u00e5ber\u00e5bte mangler, der knytter an til erstatningsposterne nr. 1 og 4-6 <\/em>vedr\u00f8rende C1 (sagen C-15691) samt erstatningsposterne nr. 10-12 og 15-17 <\/em>vedr\u00f8rende C2 (sagen C-15844).<\/p>\n

    For disse – med undtagelse af post nr. 1 <\/em>vedr\u00f8rende C1 (manglende korrosionsbeskyttelse af bygningens st\u00e5lkonstruktioner) – g\u00e6lder, at BH f\u00f8rst foretog reklamation i forl\u00e6ngelse af 5-\u00e5rseftersynet, og for s\u00e5 vidt ang\u00e5r byggeriet C2 f\u00f8rst ved indleveringen af klageskriftet. Voldgiftsretten finder, at reklamationen vedr\u00f8rende de p\u00e5g\u00e6ldende erstatningsposter herved ikke er sket inden rimelig tid efter, at forholdene er eller burde have v\u00e6ret opdaget, og BH har derfor fortabt eventuelle krav vedr\u00f8rende disse forhold som f\u00f8lge af for sen reklamation, jf. ABT<\/a> \u00a09 3, \u00a7 32<\/a>, stk. 2. BH\u2019s eventuelle mangelkrav m\u00e5 for disse erstatningsposter tillige anses for oph\u00f8rt ved for\u00e6ldelse, idet for\u00e6ldelsesfristen senest er begyndt at l\u00f8be p\u00e5 det tidspunkt, hvor de p\u00e5ber\u00e5bte mangler burde have v\u00e6ret opdaget, jf. \u00a0f or\u00e6ldelseslovens \u00a7 2 <\/a>og \u00a7 3<\/a>, stk. 2.<\/p>\n

    Voldgiftsretten bem\u00e6rker til post nr. 4 <\/em>vedr\u00f8rende C1 (terrassebr\u00e6dder uden dilatationsfuger), at forholdene if\u00f8lge BH- V1 \u2019s forklaring viste sig kort tid efter opf\u00f8relsen.<\/p>\n

    For post nr. 1 <\/em>vedr\u00f8rende byggeriet C1 (manglende korrosionsbeskyttelse af bygningens st\u00e5lkonstruktioner) l\u00e6gger voldgiftsretten til grund, at problemer med rust ogs\u00e5 p\u00e5 de vestvendte st\u00e5lv\u00e6rn if\u00f8lge BH-V1\u2019s forklaring havde vist sig i 2016, og at BH havde reklameret over problemerne. BH\u2019s eventuelle mangelkrav vedr\u00f8rende dette forhold m\u00e5 herefter anses for oph\u00f8rt ved for\u00e6ldelse p\u00e5 tidspunktet for indlevering af klageskriftet den 21. december 2020, idet selskabet i 2016 havde en s\u00e5dan viden om forholdene, at for\u00e6ldelsesfristen er begyndt at l\u00f8be p\u00e5 dette tidspunkt.<\/p>\n

    Voldgiftsretten l\u00e6gger efter indholdet af tilsynsnotatet, der blev udarbejdet i forbindelse med 5-\u00e5rseftersynet vedr\u00f8rende byggeriet C1, til grund, at st\u00e5lbj\u00e6lkerne, som post nr. 2 <\/em>vedr\u00f8rer (manglende korrosionsbeskyttelse af indd\u00e6kkede st\u00e5lbj\u00e6lker), var skjult bag indd\u00e6kning og s\u00e5ledes ikke var synlige. Det l\u00e6gges videre til grund, at st\u00e5lbj\u00e6lkerne heller ikke havde v\u00e6ret synlige p\u00e5 tidspunktet for et 1-\u00e5rseftersyn. Oplysningen om den manglende korrosionsbeskyttelse kom fra deltagerne i 5-\u00e5rseftersynet, der bl.a. omfattede BH-V1, som for voldgiftsretten har forklaret, at han havde p\u00e5talt den begyndende rust over for TE-V1 allerede i byggefasen. BH\u2019s eventuelle mangelkrav vedr\u00f8rende dette forhold m\u00e5 herefter anses for oph\u00f8rt ved for\u00e6ldelse ved indlevering af klageskriftet den 21. december 2020, idet selskabet allerede i byggefasen m\u00e5 anses at have haft en s\u00e5dan viden om forholdet, at for\u00e6ldelsesfristen er begyndt at l\u00f8be p\u00e5 dette tidspunkt.<\/p>\n

    Voldgiftsretten bem\u00e6rker vedr\u00f8rende post nr. 7 <\/em>om revner ved p\u00e5st\u00f8bning af udvendig d\u00f8r, at sk\u00f8nsmanden if\u00f8lge sp\u00f8rgsm\u00e5l 1 har v\u00e6ret anmodet om at udtale sig om \u00bbudvendig d\u00f8r ved trappet\u00e5rn p\u00e5 3. sal\u00ab og med henvisning til 2 sider i tilsynsrapporten fra 5-\u00e5rseftersynet. Tilsynsrapporten indeholder omtale af 3 d\u00f8rhuller, hvor der er konstateret revner. Det er ikke godtgjort, at der herudover har kunnet konstateres revner i tilknytning til foretagne tilpasning af d\u00f8rhullerne. Den omst\u00e6ndighed, at der har v\u00e6ret foretaget tilpasning af d\u00f8rhullerne, kunne konstateres allerede ved byggeriets afslutning, hvorfor dette forhold ikke l\u00e6ngere kan p\u00e5ber\u00e5bes som en mangel, da der ikke er sket reklamation inden rimelig tid, ligesom et eventuel krav har v\u00e6ret for\u00e6ldet ved indlevering af klageskriftet. Et eventuel krav vedr\u00f8rende denne erstatningspost er derfor begr\u00e6nset til de 3 d\u00f8rhuller med revner.<\/p>\n

    For de resterende poster (post nr. 3 vedr\u00f8rende C1 og posterne nr. 8 og nr. 13-14 samt del af post nr. 7 for s\u00e5 vidt ang\u00e5r 3 d\u00f8rhuller vedr\u00f8rende C2) bem\u00e6rker voldgiftsretten om den absolutte reklamationsfrist f\u00f8lgende.<\/p>\n

    5-\u00e5rseftersynet for byggeriet C1, der blev afholdt den 13. januar 2020, fandt sted 5 \u00e5r og 3 m\u00e5neder efter byggeriets ibrugtagning og aflevering. For byggeriet C2, hvor der blev foretaget gennemgang af byggeriet henholdsvis den 14. januar 2021 og den 27. maj 2021, fandt 5-\u00e5rseftersynet sted henholdsvis 5 \u00e5r og 2 uger og 5 \u00e5r og 5 m\u00e5neder efter ibrugtagningen og afleveringen af dette byggeri. TE deltog ikke i eftersynsforretningerne, hvorefter det har p\u00e5hvilet BH i medf\u00f8r af A BT 93 \u00a7 39<\/a>, stk. 4, snarest muligt at give skriftlig underretning om eftersynets gennemf\u00f8relse og om indholdet af eftersynsprotokollen. TE modtog underretning vedr\u00f8rende gennemf\u00f8relsen af eftersynet vedr\u00f8rende C1 den 5. februar 2020, mens selskabet f\u00f8rst blev gjort bekendt med de konstaterede mangler vedr\u00f8rende byggeriet C2 den 14. juni 2021 ved indleveringen af klageskriftet, hvor eftersynsprotokollen indgik som bilag.<\/p>\n

    BH\u2019s krav som f\u00f8lge af mangler er herved for begge byggerier fremsat senere end 5 \u00e5r efter arbejdernes aflevering, hvorfor selskabet som udgangspunkt er afsk\u00e5ret fra at rejse krav mod TE i anledning af p\u00e5ber\u00e5bte mangler, jf. ABT 93<\/a><\/p>\n