{"id":4157,"date":"2024-10-23T15:35:40","date_gmt":"2024-10-23T13:35:40","guid":{"rendered":"https:\/\/nexusadvokater.dk\/?p=4157"},"modified":"2024-10-23T15:35:40","modified_gmt":"2024-10-23T13:35:40","slug":"ugens-dom-kan-aftalte-risikopuljer-begraense-retten-til-ekstrabetaling","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/nexusadvokater.wearespace.dk\/nexus-dev\/ugens-dom-kan-aftalte-risikopuljer-begraense-retten-til-ekstrabetaling\/","title":{"rendered":"UGENS DOM: Kan aftalte risikopuljer begr\u00e6nse retten til ekstrabetaling?"},"content":{"rendered":"

For at fremme et effektivt arbejdsflow i byggeprojekter kan parterne etablere en risikopulje, hvor der afs\u00e6ttes et bel\u00f8b til f.eks. uforudsete h\u00e6ndelser. Disse risikopuljer kan i visse tilf\u00e6lde begr\u00e6nse den merbetaling, som en entrepren\u00f8r normalt vil have ret til for en bestemt type ekstraarbejde.<\/strong><\/p>\n

I denne uge unders\u00f8ger vi, hvordan Voldgiftsn\u00e6vnet forholder sig til aftalte risikopuljer. Sp\u00f8rgsm\u00e5let var, om totalentrepren\u00f8ren havde ret til ekstraarbejde som f\u00f8lge af fejl i udbudsmaterialet.<\/strong><\/p>\n

\n

Sagens forl\u00f8b<\/strong><\/h2>\n

I vinteren 2019 ans\u00f8gte bygherren (BH) om byggetilladelse til et projekt baseret p\u00e5 et myndighedsprojekt. I efter\u00e5ret 2021 indgik BH en totalentrepriseaftale med totalentrepren\u00f8ren (TE) om ombygning af erhvervslokaler til boliger. TE havde ansvaret for den videre projektering, men p\u00e5tog sig ikke ansvaret for fejl i det oprindelige udbudsprojekt.<\/p>\n

Den maksimale entreprisesum var 89,1 mio. kr. ekskl. moms, arbejdet blev udf\u00f8rt p\u00e5 regning, og ABT 18 blev valgt som grundlag for samarbejdet.<\/p>\n

Aftalen indeholdt to risikopuljer p\u00e5 henholdsvis 2 mio. kr. og 3,5 mio. kr., som d\u00e6kkede 1) arbejder, der ikke kunne ses direkte, men som var n\u00f8dvendige for projektets fuldf\u00f8relse samt 2) uklarheder i udbudsmaterialet, som medf\u00f8rte ekstraarbejde.<\/p>\n

Efter aflevering af projektet sendte TE en slutopg\u00f8relse p\u00e5 ca. 36,4 mio. kr. med krav om betaling for ekstraarbejde relateret til fejl i det oprindelige udbudsprojekt, hvilket BH afviste. BH mente, at TE havde fraskrevet sig retten til at kr\u00e6ve betaling for forhold, der oversteg risikopuljerne.<\/p>\n

Da parterne ikke kunne blive enige, blev tvisten sendt til sagkyndig vurdering hos Voldgiftsn\u00e6vnet.<\/p>\n

Den sagkyndige vurdering<\/strong><\/h2>\n

De sagkyndige konkluderede, at risikopuljerne ikke \u00e6ndrede p\u00e5, at TE havde ret til merbetaling efter reglerne i ABT 18. Afg\u00f8rende var derfor, om ydelserne var omfattet af kontrakten eller ej.<\/p>\n

De sagkyndige tog herefter fat p\u00e5 fortolkningen af de bel\u00f8bsmaksimerede risikopuljer og understregede, at disse skulle fortolkes strengt ud fra deres ordlyd.<\/p>\n

De vurderede, at de aftalte risikopuljer vedr\u00f8rende uforudsete arbejder og uklarheder i udbudsmaterialet ikke omfattede retten til merbetaling for ekstraarbejder som f\u00f8lge af 1) \u00e6ndringer bestilt af BH eller 2) fejl i det oprindelige udbudsprojekt.<\/p>\n

Efter en grundig gennemgang af hvert krav fastslog de sagkyndige, at TE havde et berettiget krav p\u00e5 cirka 10 mio. kr. for merbetaling.<\/p>\n

Hvad kan vi l\u00e6re af denne kendelse? <\/strong><\/h2>\n

Risikopuljer: <\/strong>Denne afg\u00f8relse viser, at risikopuljer som udgangspunkt ikke \u00e6ndrer p\u00e5 entrepren\u00f8rens ret til merbetaling efter ABT 18.<\/p>\n

N\u00e5r risikopuljerne er bel\u00f8bsmaksimerede, kan de i visse tilf\u00e6lde s\u00e6tte gr\u00e6nser for, hvor meget entrepren\u00f8ren kan kr\u00e6ve i merbetaling, hvis ydelsen er specifikt angivet i kontrakten. Men som de sagkyndige har p\u00e5peget i denne kendelse, skal disse bel\u00f8bsmaksimerede risikopuljer fortolkes sn\u00e6vert ud fra deres ordlyd. Hvis der opst\u00e5r tvivl om betingelserne og hvilke ydelser, der er d\u00e6kket, vil denne usikkerhed typisk komme bygherren til skade.<\/p>\n

Vil du vide mere?<\/strong><\/h2>\n

Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi g\u00e5r i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet. Se mere under\u00a0kurser<\/a>.<\/p>\n

\/Entrepriseadvokat Simon Heising<\/p>\n

Som gengivet i TBB2024.884 \/ Sag nr. G-3393<\/p>\n

[learn_more caption=”L\u00e6s kendelsen i fuld l\u00e6ngde her”]<\/p>\n

TBB2024.884 \/ Sag nr. G-3393<\/strong><\/h2>\n

Voldgiftsn\u00e6vnets kendelse afsagt den 14. juni 2024, G-3393\u00a0<\/em><\/p>\n

Sagens forl\u00f8b<\/strong><\/p>\n

Parternes indl\u00e6g<\/em>\u00a0<\/em><\/p>\n

Parterne har under sagens forberedelse fremlagt f\u00f8lgende processkrifter og bilag:<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
11.01.2024<\/td>\nAnmodning med bilag 1-16<\/td>\n<\/tr>\n
16.01.2024<\/td>\nSvarskrift ad formaliteten med bilag A og B (udateret)<\/td>\n<\/tr>\n
16.04.2024<\/td>\nSvarskrift ad realiteten med bilag A-BY<\/td>\n<\/tr>\n
15.05.2024<\/td>\nReplik med bilag 17-43<\/td>\n<\/tr>\n
30.05.2024<\/td>\nEndelig duplik med bilag BZ-CV<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

Parternes p\u00e5stande<\/strong><\/p>\n

BH <\/em>har nedlagt p\u00e5stand om, at der ikke skal ske udbetaling af garanti nr. \u2026.<\/p>\n

TE<\/em> har nedlagt p\u00e5stand om, at … skal udbetale kr. 16.600.000 til TE af garanti nr. \u2026 af 24. november 2021.<\/p>\n

Sagsfremstilling<\/strong><\/p>\n

Byggesagen<\/em>\u00a0<\/em><\/p>\n

BH er en del af en europ\u00e6isk ejendomskoncern, som opf\u00f8rer og udlejer kontorer, detailhandel og boligl\u00f8sninger. TE er en del af X-koncernen og udf\u00f8rer total- og hovedentrepriser samt entrepren\u00f8rr\u00e5dgivning.<\/p>\n

Byggesagen omfatter ombygning af den eksisterende bygning p\u00e5 matr.nr. \u2026, beliggende \u2026, herunder konvertering af eksisterende erhvervsarealer til ungdomsboliger, istands\u00e6ttelse af \u00f8vrige eksisterende arealer p\u00e5 ca. 7.791 m2 til henholdsvis boliger p\u00e5 ca. 6.203 m2 og erhvervsarealer samt etablering af cykelparkeringspladser, f\u00e6llesarealer og friarealer (Projektet).<\/p>\n

Aftalerne og garantien<\/em>\u00a0<\/em><\/p>\n

Den 27. december 2019 ans\u00f8gte BH Som byggetilladelse p\u00e5 grundlag af et myndighedsprojekt<\/em>, han havde ladet udarbejde uden bistand fra TE.<\/p>\n

Den 19. november 2020 underskrev Parterne et Letter of Intent <\/em>(LoI) om projektet. If\u00f8lge punkt 2.3 var form\u00e5let at beskrive hovedvilk\u00e5rene for en efterf\u00f8lgende totalentreprisekontrakt, hvis parterne kunne f\u00e5 fastlagt arbejdernes omfang og pris. Opgaverne var opdelt i fire; renoverings-, f\u00e6llesareal- og nedbrydningsopgaverne samt endelig projektering (hovedprojektering) (punkt 3.2). TE skulle senere fremkomme med sine tilbudspriser, der skulle v\u00e6re priser, hvor TE – henset til dennes omfattende rolle i udviklingen af projektet fra begyndelsen – ikke efterf\u00f8lgende ville kunne g\u00f8re mangler og uklarheder i g\u00e6ldende over for BH (punkt 3.4). Vedr\u00f8rende hovedprojektering var det aftalt, at TE p\u00e5tog sig ethvert ansvar for den samlede projektering – ogs\u00e5 for arbejder forud for underskrivelsen af totalentrepriseaftalen (punkt 3.6). I forbindelse med opstart af projektet skulle der udarbejdes aftaler p\u00e5 f\u00e6rdig projektering og nedbrydning, uafh\u00e6ngig af den endelige totalentrepriseaftale, og som senere ville blive integreret i totalentrepriseaftalen (punkt 3.7). Det fremgik af punkt 5, at LoI’et alene var udtryk for parternes hensigt om at indg\u00e5 i forhandlinger om at indg\u00e5 en TE-aftale, og at de n\u00e6vnte bestemmelse i LoI’et ikke p\u00e5lagde parterne bindende juridiske forpligtelser. De danske domstole var aftalt som v\u00e6rneting for tvister i forbindelse med LoI’et (punkt 8.2).<\/p>\n

TE blev betalt for at udarbejde udbudsprojekt, <\/em>inden der blev indg\u00e5et totalentrepriseaftale. Der blev ikke indg\u00e5et nogen projekteringsaftale, og arbejdet udf\u00f8rt i regning.<\/p>\n

Arbejdet bestod i at videreprojektere myndighedsprojektet til et udbudsprojekt. If\u00f8lge TE bestod st\u00f8rstedelen af denne videreprojektering i udarbejdelsen af en 3D-model. TE gennemf\u00f8rte granskning af projektet.<\/p>\n

Parterne indgik en totalentrepriseaftale <\/em>af 1. oktober 2021 om Projektet.<\/p>\n

If\u00f8lge punkt 3.1 skulle TE i totalentreprise opf\u00f8re n\u00f8glef\u00e6rdigt og indflytningsklart projekt best\u00e5ende af renoveringsopgaven (erhvervslokaler og studieboliger) og f\u00e6llesarealopgaven (cykelparkeringsamt f\u00e6lles- og friarealer). If\u00f8lge punkt 3.2 kunne projektet opsplittes i tre underkategorier, udbudsprojekt (Projektering) samt renoverings- og f\u00e6llesarealopgaverne.<\/p>\n

If\u00f8lge punkt 5 omfattede kontraktgrundlaget bl.a. kalkulation inkl. Plus-\/Minusliste, Specificeringsliste, og Afsatte bel\u00f8b (bilag 5.1.2), udbudsprojekt (bilag 5.1.3), herunder brandstrategirapport af 8.10.2020 (bilag 5.1.3.14), ydelsesbeskrivelse for Byggeri og Landskab 2018 (bilag 5.1.4), BH’s udbudsmateriale (bilag 5.1.6), ABT 18 <\/a>(punkt 5.1.12).<\/p>\n

Plus-\/Minuslisten (3 sider) angiver en r\u00e6kke prissatte ydelser, der tilg\u00e5r eller udg\u00e5r med et samlet nettobel\u00f8b p\u00e5<\/p>\n

5.525.000 kr., hvorefter den oprindelige targetsum p\u00e5 84.500.000 kr. revideres til 90.025.000 kr. Efter at parterne havde forhandlet en yderligere rabat p\u00e5 plads, fremkom den endelige entreprisesum p\u00e5 89.100.000 kr.<\/p>\n

Specificeringslisten (2 sider) angiver en r\u00e6kke ikke prissatte ydelser, der er indeholdt eller ikke indeholdt. Afsatte bel\u00f8b (2 sider) angiver en r\u00e6kke ydelser, med angivelse af bel\u00f8b, der er afsat for hver ydelse.<\/p>\n

If\u00f8lge punkt 6 omfattede Projekteringsarbejdet inklusive projektopf\u00f8lgning udf\u00f8relse af arkitektarbejde, landskabsarkitektarbejde og ingeni\u00f8rarbejde til f\u00e6rdigt udbudsprojekt inklusive projektopf\u00f8lgning.<\/p>\n

Totalentreprisekontrakten indeholder intet om sammenh\u00e6ngen mellem denne bestemmelse og det forhold, at udbudsprojekt og -materiale allerede forel\u00e5 forud for kontrakten og var en del af kontraktgrundlaget.<\/p>\n

TE har oplyst, at det oprindeligt BH’s hensigt, at BH efter modtagelse af byggetilladelsen skulle projektere projektet samtidig med, at man udf\u00f8rte nogle nedrivningsarbejder, s\u00e5ledes at man kunne f\u00e6rdigprojektere et udbudsprojekt, inden man indgik en totalentrepriseaftale. Da byggetilladelsen forsinket forel\u00e5 den 22. april 2021, kunne nedrivningsentreprisen imidlertid ikke iv\u00e6rks\u00e6ttes, da BH grundet den manglende totalentrepriseaftale ikke kunne opn\u00e5 finansiering til projektet, herunder til nedrivningen. Man kunne heller f\u00e6rdigprojektere udbudsprojektet, f\u00f8rend nedrivningen var gennemf\u00f8rt, fordi nogle n\u00f8dvendige akustiske m\u00e5linger f\u00f8rst kunne foretages, n\u00e5r nedrivningen var gennemf\u00f8rt. Man endte med at udarbejde specificeringslisten, plus-\/minuslisten og listen over afsatte bel\u00f8b for bl.a. at tage h\u00f8jde for, at visse dele af projektmaterialet endnu ikke var f\u00e6rdiggjort, og endelige aftaler med de relevante underentrepren\u00f8rer endnu ikke kunne indg\u00e5s. Det medf\u00f8rte nogle risici for TE, som entreringsrisikopuljen skulle im\u00f8deg\u00e5. Bl.a. fordi totalentreprisekontrakten skulle indg\u00e5s, inden udbudsprojektet var f\u00e6rdigprojekteret, ville TE ikke indg\u00e5 totalentreprisekontrakten under de intentioner og foruds\u00e6tninger, som fremgik af hensigtserkl\u00e6ringen.<\/p>\n

Entreprisesummen var aftalt til maksimalt 89.100.000 kr. u. moms (punkt 10.1), der fremkom som 5.209.290 kr. til projekteringsopgaven og 83.790.710 kr. til renoverings- og f\u00e6llesarealopgaverne (punkt 10.10). TE skulle afl\u00e6gge regnskab efter \u00e5ben bog princippet (punkt 10.2).<\/p>\n

TE p\u00e5tog sig risiko for umiddelbart iagttagbare arbejder. TE var berettiget til s\u00e6rskilt betaling for ekstraarbejde og uforudsete poster, idet der var aftale om en risikopulje og en entreringsrisikopulje p\u00e5 hhv. 2.000.000 og 3.466.870 kr. u. moms. Risikopuljen og entreringsrisikopuljen var en del af totalentreprisesummen og l\u00e5 fast (punkt 10.5).<\/p>\n

Risikopuljen kunne alene benyttes til<\/p>\n