Ekstraarbejder skaber ofte konflikter i byggeriet – især når det er uklart, om en ydelse er dækket af den oprindelige entrepriseaftale. For både bygherrer og entreprenører er det derfor vigtigt at kende reglerne i AB 18, som fastlægger rammerne for håndtering og afregning af ekstraarbejder. Korrekt anvendelse af disse bestemmelser sikrer, at ændringer dokumenteres tydeligt og afregnes retmæssigt.
Med en klar juridisk tilgang kan tvister forebygges, og projektets fremdrift beskyttes. Hos Nexus Advokater rådgiver vi om sikker håndtering af ekstraarbejder med fokus på både juridisk holdbarhed og kommercielle interesser.
Ekstraarbejder defineres som ydelser, der ikke er indeholdt i den oprindelige entrepriseaftale. Det kan være tilføjelser, ændringer eller nye ydelser, som entreprenøren bliver bedt om at udføre under byggeprocessen. Ekstraarbejder kan f.eks. opstå, når bygherren ønsker en opgradering af materialevalg, en udvidelse af byggeriets omfang eller ændringer i indretning, der ikke var forudset ved aftalens indgåelse. Det er ikke ualmindeligt, at disse behov først opstår under selve udførelsen, hvilket kan komplicere processen, hvis der ikke foreligger klare retningslinjer.
En korrekt afgrænsning mellem kontraktarbejder og ekstraarbejder er derfor vigtig for at undgå uoverensstemmelser og potentielle krav om betaling, som kunne være undgået ved tydelig afklaring. Dette kræver, at det oprindelige aftalegrundlag er klart formuleret, veldokumenteret og struktureret, så der ikke opstår tvivl om, hvad der er omfattet af entrepriseaftalen, og hvad der ligger udenfor.
Ifølge AB 18 har entreprenøren en klar forpligtelse til at varsle bygherren, hvis der opstår behov for at udføre ekstraarbejder. Denne varsling skal ske før arbejdet igangsættes, og må ikke ses som en formalitet, men som en retslig nødvendighed. Arbejdet må ikke påbegyndes uden en udtrykkelig, skriftlig accept fra bygherren. Undlades dette, risikerer entreprenøren at miste retten til betaling for det udførte ekstraarbejde.
De centrale krav er:
Dog gælder der undtagelser i akutte tilfælde, hvor der er tale om nødvendige tiltag for at afværge skader eller tab, som kan forværre byggepladsens tilstand eller kompromittere projektets integritet. Her har entreprenøren pligt til straks at handle, men skal snarest muligt efterfølgende:
Denne tilgang skaber grundlag for en klar, juridisk forsvarlig håndtering af ekstraarbejder.
En vigtig ting i håndteringen af ekstraarbejder er den korrekte varsling. AB 18 § 25 pålægger entreprenøren at fremsætte krav om betaling snarest muligt, og i praksis betyder dette, at kravet bør fremsættes straks, når entreprenøren er blevet opmærksom på, at arbejdet ikke er omfattet af den oprindelige kontrakt. En forsinkelse i varslingen kan nemlig medføre, at bygherren mister muligheden for at tage stilling til kravets berettigelse og eventuelt finde en alternativ løsning, før arbejdet igangsættes.
Manglende varsling kan derfor medføre, at kravet bortfalder, selvom arbejdet faktisk er udført. Dette skaber et betydeligt risikoelement for entreprenøren, som kan undgås ved at indarbejde faste procedurer for varsling i projektets kvalitetsstyring.
Derudover er dokumentation afgørende: Skriftlige aftaler, e-mails, referater fra byggemøder og fotografisk materiale udgør væsentlige bevismidler i tilfælde af uenighed. Det er ikke tilstrækkeligt at henvise til mundtlige drøftelser eller antagelser om accept. En skriftlig dokumentation af både bestilling, arbejdets udførelse og dets omfang skaber klarhed for begge parter.
En systematisk tilgang til dokumentation sikrer, at eventuelle krav kan føres igennem med støtte i konkrete beviser, og det giver også bygherren en bedre forståelse af, hvorfor arbejdet blev udført, hvad det omfattede, og hvordan det relaterer sig til det oprindelige projekt. En gennemtænkt og grundig dokumentationspraksis er derfor ikke blot et juridisk værktøj, men også et ledelsesredskab, som styrker projektets helhed og minimerer risikoen for forsinkede eller afviste betalinger.
Ekstraarbejder skal afregnes efter de aftalte enhedspriser, så længe mængdeændringerne holder sig inden for en variationsgrænse på +/- 100 % pr. post. Denne fleksibilitet kræver opmærksomhed, da den kan påvirke projektets økonomiske fundament. Hvis der ikke er enhedspriser, sker afregning efter regning, baseret på dokumenterede omkostninger med tillæg af entreprenørens avance. Det stiller høje krav til gennemsigtighed og kræver bilag som fakturaer, timeregistreringer og materialeforbrug.
For at undgå uenigheder bør betalingsgrundlaget være klart defineret fra starten og opdateres ved ændringer. Det anbefales at supplere aftalen med bilag, der angiver timepriser, materialer og tillæg. Et tydeligt og veldokumenteret afregningsgrundlag er afgørende for at sikre projektets økonomiske stabilitet og undgå tvister.
Når ekstraarbejder påvirker tidsplanen, kan entreprenøren have krav på tidsfristforlængelse i henhold til AB 18 § 39, stk. 4. Kravet skal varsles rettidigt og skriftligt med en redegørelse for, hvordan ekstraarbejdet forsinker projektet. Det er ikke tilstrækkeligt blot at nævne det mundtligt eller i et byggemødereferat.
En samtidig varsling med drøftelsen af ekstraarbejdet sikrer en tidlig og klar dialog om konsekvenserne, så tidsplanen kan justeres i fællesskab. Det mindsker risikoen for konflikter ved aflevering og skaber en fælles forståelse for tidsstyringen. Samtidig får bygherren mulighed for at vurdere, om visse aktiviteter kan fremskyndes eller justeres for at afbøde forsinkelsen.
Ekstraarbejder opstår ofte i byggeprojekter, men de behøver ikke føre til konflikter. Når der er styr på procedurer og klare aftaler, kan ekstraarbejder håndteres bedre.
Med indsigt i AB 18 og rutiner for varsling, dokumentation og afregning står virksomheder stærkt. Det kræver, at ansvarlige parter forstår, hvornår der er tale om ekstraarbejde, og hvordan det skal håndteres korrekt.
Resultatet er færre tvister og bedre samarbejde. En professionel tilgang til ekstraarbejder kan samtidig styrke virksomhedens ry og sikre bedre processer fremadrettet.
We never send you spam, we give you a great chance. You can unsubscribe anytime
