Under et nybyggeri benyttede bygherren og ingeniøren en “skånsom” pilotboring for at undgå vibrationer. Alligevel opstod der store revner i naboens 100 år gamle bygning – uden at nogen havde kortlagt naboens fundament eller sendt lovpligtig nabounderretning.

Hvem bærer ansvaret for skaderne: ingeniøren der valgte metoden, eller bygherren der hyrede ham? Og betyder det noget, at naboejendommen stod på et svagt og gammelt fundament?

En ældre dom er netop blevet offentliggjort og kaster lys over solidarisk ansvar, regressmuligheder og vigtigheden af forundersøgelser og underretning.

Sagens forløb

Bygherren købte en ubebygget grund og hyrede et ingeniørfirma til at projektere og føre tilsyn med funderingen. En geoteknisk rapport advarede om bløde jordlag og anbefalede pæle på ni meters dybde, nærmere undersøgelse af nabofundamentet og underretning af naboen.

Ingen af anbefalingerne blev fulgt. I stedet valgte ingeniøren at bruge “permafortrængningspæle” – en boremetode, der undgik vibrationer, da man frygtede, at traditionelle rammede pæle ville ryste den gamle nabobygning itu.

Kort efter opdagede ejeren af naboejendommen, at gamle revner pludselig var blevet store og nye skader dukkede op. Trods anmodning fa ejeren standsede rådgiveren ikke arbejdet, så ejeren tilkaldte en syns- og skønsmand. Skønsmanden bekræftede, at borearbejdet havde forårsaget de omfattende revnedannelser.

Ejeren sagsøgte derfor både bygherren og ingeniøren for ca. 575.000 kr. i erstatning.

By- og landsrettens vurdering

Begge instanser fandt, at bygherren og rådgiveren delte ansvaret og hæftede solidarisk for skaderne. Retten lagde blandt andet vægt på skønsmandens konstatering og bemærkede, at parterne:

• Undlod at underrette naboen efter byggelovens § 12.
• Undlod at undersøge nabofundamentet trods kendt risiko.
• Selv bar risikoen ved metodevalget – også den “skånsomme” boremetode, som alligevel skadede nabobygningen.
• Ikke blev fritaget for ansvar, fordi nabobygningens svage fundament var almindelig praksis på opførelsestidspunktet.

Byretten tilkendte naboejeren ca. 410.000 kr. i erstatning, og landsretten stadfæstede med små justeringer til i alt knap 350.000 kr. samt renter og omkostninger.

Rådgivers regressansvar over for bygherren:

Retten fastslog, at selvom bygherren også bar ansvaret, skulle ingeniørfirmaet helt friholde ham – projekteringen og tilsyn var trods alt overladt til rådgiveren. Derfor betalte ingeniøren både sin egen og bygherrens del af erstatningen, mens bygherren selv måtte dække sine egne sagsomkostninger, da han som “tabende” part ikke kunne kræve dem dækket af rådgiveren.

Hvad kan vi lære af denne dom?

Kendelsen viser, at bygherren og rådgiveren solidarisk skal betale erstatning til naboen, hvis deres uagtsomme handlinger forårsager skade på naboejendommen. Uagtsomhed kan, som vist i denne dom, bestå i at undlade nabounderretning og undersøgelse af nabofundamentet trods kendt risiko, som krævet i byggelovens § 12.

Dommen illustrerer også, at bygherren kan rejse regresskrav mod rådgiveren, såfremt projektering og tilsyn var overladt til denne.

Samtidig understreger kendelsen, at bygherren – selv om han har undgået direkte ”skyld” ved at have overladt projekteringen til rådgiveren – selv må betale sine egne sagsomkostninger, fordi han ikke betragtes som den ”vindende” part.

Vil du vide mere?

Hos Nexus Advokater afholder vi kurser, hvor vi går i dybden med hovedproblemerne indenfor byggeriet. Se mere under kurser.

/Entrepriseadvokat Simon Heising

Som gengivet i TBB2003.431/1 / sag nr. B-2065-02 og B-2112-02

[learn_more caption=”Læs kendelsen i fuld længde her”]

TBB2003.431/1 / Sag nr. B-2065-02 og B-2112-02

Byretten

Nyborg Rets dom 28. juni 2002.

Denne sag vedrører spørgsmålet om erstatning for skader påført en naboejendom i forbindelse med byggeri på en ubebygget grund.

Sagsøgte 1, … A/S, nu … A/S, er ejer af ejendommen…. I 1998/99 opførte sagsøgte 1 en bygning på den ubebyggede grund. Sagsøgte 1 antog sagsøgte 2, …. A/S, til at projektere og forestå tilsynet med byggeriet.

Den 28/7 1998 modtog sagsøgte 2 en jordbundsundersøgelse og geoteknisk rapport fra firmaet …og …, rådgivende ingeniører. Af denne rapport fremgår det, at det på grund af bundforholdene er nødvendigt at fundere med pæle, idet de øverste ca. 9 meter jordlag består af fyld, tørv, sand og blødt ler. Rapporten anbefaler en undersøgelse af funderingen på naboejendommen, …, tilhørende sagsøgeren, … A/S, ligesom rapporten anviser, at man i god tid underretter naboer i henhold til byggelovens § 12. Efter det oplyste blev en sådan underretning ikke givet, ligesom sagsøgte 2 ej heller foretog en undersøgelse af funderingen på sagsøgerens ejendom.

Rapporten foreslår fundering af nybyggeriet med nedramning af jernbetonpæle, men sagsøgte 2 valgte en noget dyrere løsning med »permafortrængningspæle«, der bores ned, hvorved man undgår rystelserne ved nedramning.

Den 18. november 1998 konstaterede sagsøgeren, at sagsøgte havde nedboret permafortrængningspæle langs med sagsøgerens ejendom, samt at der var opstået nye betydelige revnedannelser i sagsøgerens ejendom. Sagsøgerens ejendom, der er ca. 100 år gammel, var funderet i 60 cm’s dybde på den måde, at man oven på træbjælker havde foretaget støbning. Sagsøgeren anmodede sagsøgte 2 om at standse arbejdet, hvilket blev afvist. Der blev foretaget indenretligt syn og skøn med civilingeniør … som skønsmand. Skønsmanden har konstateret, at de revnedannelser, der den 18. november 1998 opstod i sagsøgerens bygning, skyldes funderingsarbejder på sagsøgte 1’s ejendom. Skønsmanden har anslået afhjælpningsomkostningerne til kr. 425.000,- + moms, i alt kr. 531.250,-.

Heraf udgør kr. 130.000,- + moms udgifter til fundering af gavlvæggen på sagsøgerens ejendom. På grundlag af disse tal og med tillæg af et ikke nærmere dokumenteret beløb på kr. 42.986,- til istandsættelse af lejligheder i sagsøgerens ejendom har sagsøgeren under denne sag, der er anlagt ved stævning af 21. maj 2001, påstået de sagsøgte tilpligtet principalt solidarisk, subsidiært i et af retten fastsat indbyrdes forhold, at betale kr. 574.236,- til sagsøgeren med tillæg af sædvanlige procesrenter fra 23. maj 2001, til betaling sker.

Sagsøgte 1 har principalt påstået sig frifundet, subsidiært frifundet imod betaling af et mindre beløb end det påstævnte.

I forhold til sagsøgte 2 har sagsøgte 1 nedlagt påstand om, at sagsøgte 2 tilpligtes at friholde sagsøgte 1 for ethvert beløb, som sagsøgte 1 måtte blive pålagt at betale til sagsøgeren.

Sagsøgte 2 har principalt påstået sig frifundet, subsidiært mod betaling af et mindre beløb efter rettens skøn.

Der er afgivet forklaringer af ….

… har bl.a. forklaret, at ejendommen … er en udlejningsejendom, der løbende er blevet vedligeholdt. For 15-20 år siden blev vinduer og døre udskiftet, og for ca. 5 år siden blev den sydlige del af taget udskiftet. Der er tidligere opstået mindre revner i huset. Disse er løbende blevet repareret. Den 18. november 1998 blev han kontaktet af en chokeret lejer, der fortalte, at huset revnede, og puds dryssede ned. Sagsøgeren havde ikke fået underretning om, at der skulle ske udgravning på naboejendommen. Han besigtigede skaderne og bad entreprenøren på naboejendommen standse arbejdet. Det gjorde de ikke, og ingeniør Torben Boe Madsen afslog at standse arbejdet. Det var hans opfattelse, at der den 18. november 1998 var afgravet ca. 1 meters dybde langs med sagsøgerens ejendom.

…. har blandt andet forklaret, at sagsøgte 2 fik rapporten fra og . De sagsøgte havde set sagsøgerens ejendom, og på grund af dens tilstand valgte man at nedbore pæle som fundering i stedet for 1974 nedrammede pæle. Den metode, som skønsmanden har omtalt som hydraulisk nedpressede pæle, havde sagsøgte ikke hørt om. Sagsøgte 1 gik ud fra, at sagsøgte 2 gav underretning til naboer efter byggelovens § 12. Det blev ikke på forhånd drøftet, om han skulle sikre naboejendommens gavlmur.

…. har bl.a. forklaret, at han er ingeniør ansat hos sagsøgte 2. Han har ledet arbejdet på ….. Han havde set sagsøgerens ejendom, der var revnet og tilsyneladende dårligt funderet. Han turde derfor ikke nedramme pæle til fundering, men valgte permafortrængningspæle. Der blev ikke foretaget rystelsesmålinger, fordi den anvendte metode ikke giver rystelser. Han mente, at den anvendte metode kunne anvendes uden at skade naboejendommen. Derfor undersøgte man ikke naboejendommens fundament, ligesom man undlod at give underretning efter byggelovens § 12. Skønsmandens forslag om anvendelse af hydraulisk nedpressede pæle ville ikke kunne anvendes, fordi der skal anvendes et køretøj på 80 tons. I øvrigt anvendes metoden ikke i Danmark. Vidnet forestillede sig ikke, at en treetages ejendom kunne være opført på et fundament på kun 60 cm. Der blev ikke gravet jord væk på ejendommen … den 18. og 19. november 1998, idet der ikke skulle graves i forbindelse med nedboring af pælene. Nedboringen foregår på den måde, at en hul metalcylinder, der er lukket forneden og forsynet udvendigt med en spiral som et bor, drejes ned til ønsket dybde, og den fortrængte jord presses dels ud til siderne, dels op på overfladen af spiralen. Der hældes derefter beton i cylinderen, der, efter at være åbnet i bunden, langsomt trækkes op, så betonen udfylder borehullet. Vidnet ville ikke have grebet funderingen anderledes an, selvom han havde kendt naboejendommens funderingsforhold, men han ville nok have drøftet situationen med nogle kolleger. Udgravning langs med fundamentet på sagsøgerens ejendom skete 12.-14. december 1998 og blev foretaget i flere etaper. Det ville have forsinket byggeriet, hvis man skulle have sikret naboejendommen, førend man begyndte på funderingsarbejderne.

…har bl.a. forklaret, at han er ansat hos sagsøgeren. Han var på ejendommen …. den 18. november 1998 sidst på eftermiddagen og igen dagen efter om morgenen. Han så, at der var opstået store revner i sagsøgerens ejendom, og han huskede det, som om der var gravet ca. 1 meter ned i jorden langs sagsøgerens ejendom, således at man kunne se fundamentet.

…. har bl.a. forklaret, at han deltog i nedboring af permafortrængningspælene den 18.-19. november 1998. De startede på bar mark, og der blev ikke udført gravearbejde i forbindelse med boringerne. Metoden er den mest skånsomme over for naboejendomme, men den kan give smårevner, idet noget jord presses vandret. Metoden med hydraulisk nedpresning af pæle er udgået fra markedet.

Skønsmanden har bl.a. forklaret, at man på grundlag af den geotekniske rapport fra …og ..vidste, at man også på sagsøgerens ejendom skulle ned i ca. 9 meters dybde med funderingen, og sagsøgte 2 burde have sikret sig, hvorledes sagsøgerens ejendom var funderet, førend man begyndte arbejdet på sagsøgte 1’s ejendom. Man kunne have sikret naboejendommen imod revnedannelser, men det kunne være blevet dyrt. Det er uforsvarligt at grave dybere ned end naboejendommens fundering. Man burde have understøttet fundamentet på sagsøgerens ejendom med nedpressede pæle og støbning, således at gavlen var sikret. Det ville have kostet ca. kr. 130.000,- + moms. Diameteren i permafortrængningspælene er mindre end forudsat i skønsrapporten, og det er tvivlsomt, om nedboringen kan have påvirket naboejendommens fundament. Dette fundament kan have haft et svagt punkt, der pludselig blev udløst. Den omstændighed, at sagsøgte 1’s ejendom er funderet ned i 9 meters dybde, således at der ikke er tryk på overfladen, nedsætter bæreevnen under sagsøgerens ejendoms fundament.

Sagsøgeren har til støtte for sin påstand anført følgende:

»1. Det gøres gældende, at sagsøgerens ejendom …, var funderet i overensstemmelse med de på ejendommens opførelsestidspunkt gældende sædvaner. Ejendommen var ringere funderet end de på nuværende tidspunkt gældende krav til ejendomsfundering.

5. Det gøres gældende, at de sagsøgte var vidende om den kendsgerning, at ejendommen … var relativt dårligt Sagsøgte 2 har erkendt, at sagsøgte 2 havde kendskab til, at funderingen af sagsøgerens ejendom ikke var tidssvarende.
6. Det gøres gældende, at der i forbindelse med opførelse af nybyggeri på naboejendommen …, der ejes af sagsøgte 1, fandt sætning sted af ejendommen …, hvilket førte til, at ejendommen fik nye sætningsrevner, og allerede eksisterende sætningsrevner blev udvidet. Sagsøgte 2 har erkendt, at arbejdet på ejendommen … udløste skaderne på sagsøgerens ejendom, og sagsøgte 2 vil ikke bestride, at arbejdet på ejendommen … forøgede de skader, der allerede var på sagsøgerens ejendom.
7. Det gøres gældende, at de sagsøgte ikke i forbindelse med nybyggeriet på ejendommen … overholdt det gældende bygningsreglement, idet såvel reglementets 12, stk. 1, som § 12, stk. 4, blev tilsidesat, hvorved sagsøgeren blev afskåret fra at gribe ind og eventuelt medvirke til at sikre egen ejendom. 1975
8. Specielt i relation til sagsøgte 2 gøres det gældende, at funderingsnorm DS 415 er overtrådt.
9. Det gøres gældende, at de sagsøgte har undladt at sikre den skrøbelige fundering af sagsøgerens ejendom, før man iværksatte funderingsarbejder og udgravningsarbejder på ejendommen … De sagsøgte vidste eller burde vide, at det var nødvendigt at sikre sagsøgerens ejendom mod sætningsskader. Som ovenfor anført har sagsøgte 2 erkendt, at sagsøgte 2 var vidende om, at funderingen af sagsøgerens ejendom ikke var tidssvarende.«

Sagsøgte 1 har begrundet sin frifindelsespåstand med

»at de på sagsøgerens ejendom forefundne revnedannelser, sætningsskader m.v. ikke kan henføres til det arbejde, som er udført på naboejendommen,

at de på sagsøgerens ejendom forefundne revnedannelser, sætningsskader m.v. var til stede inden funderingens påbegyndelse,

at eventuelle efterfølgende skader kan henføres til mangelfuld fundering af sagsøgerens ejendom,

at samtlige udbedringsomkostninger, medtaget i sagsøgerens påstand, er omkostninger, som sagsøgeren under alle omstændigheder ville skulle afholde i en meget overskuelig fremtid, og at eventuelle skadevirkninger hidrørende fra byggeriet på nabogrunden således alene i det højeste har fremskyndet skaden,

at udbedringsomkostningerne kr. 25.000,- (bilag 1 p. 9, 1.B) og kr. 130.000,- (bilag 1 p. 9,2.) ikke er en følge af den på sagsøgte 1’s ejendom gennemførte fundering,

at sagsøgerens ejendom efter udbedring af de konstaterede skader vil stige i værdi med et beløb svarende til udbedringsomkostningerne, regnet i forhold til ejendommens værdi før sagsøgte 1’s påbegyndelse af byggeriet på nabogrunden,

at sagsøgte 1 ikke har begået noget til erstatning forpligtende forhold, at sagsøgte 1 ikke er objektivt erstatningsansvarlig og

at sagsøgte 1 ikke i forhold til sagsøgeren hæfter for eventuelle fejl begået af sagsøgte 2.« Sagsøgte 2 har til støtte for sin frifindelsespåstand anført

»at sagsøgte 2 har forestået projektering og tilsyn i overensstemmelse med gældende professionelle normer og standarder,

at der i forbindelse med byggeriet ifølge skønsmanden er valgt den mest skånsomme metode til nedboring af permafortrængningspæle,

at sagsøgerens ejendom allerede forinden påbegyndelse af nybyggeriet led af fysiske mangler, idet fundamentet var opført på ikke-bæredygtige lag,

at denne fundering på bl.a. ikke-bæredygtige jordlag, såsom tørv og gytje, samt nedbrudte tømmerremme, er den direkte årsag til ejendommens sætningsskader,

at skaderne på sagsøgerens ejendom allerede var til stede og kendt af ejeren forinden påbegyndelse af det arbejde, der har udløst skaderne og reklamationerne,

at sagsøgte på denne baggrund ikke er erstatningsansvarlig for omkostningerne til afhjælpning af sætningsskaderne,

at tabet ikke kan opgøres som sket.«

Byrettens vurdering af ansvarsgrundlaget.

Selvom sagsøgerens ejendom var utilstrækkeligt funderet, bør denne omstændighed ikke medføre en nedsættelse af de sagsøgtes erstatningsansvar, idet sagsøgerens ejendom var funderet på den måde, der almindeligvis blev anvendt på det tidspunkt, hvor bygningen blev opført.

Ved at undlade at underrette sagsøgeren om det forestående piloteringsarbejde i medfør af byggelovens § 12 og ved at begynde piloteringsarbejdet uden at undersøge funderingen af sagsøgerens ejendom og foretage nødvendige foranstaltninger til at undgå revnedannelser finder retten, at de sagsøgte har udvist en sådan grad af uagtsomhed, at de er ansvarlige for skaderne på sagsøgerens ejendom. Den omstændighed, at de sagsøgte valgte en dyrere piloteringsmetode i tillid til, at den kunne anvendes uden at skade naboejendommen, tillægges ikke betydning, idet risikoen for dette fejlskøn må placeres hos de sagsøgte. Det er herefter rettens opfattelse, at de sagsøgte skal betale erstatning til sagsøgeren.

Med hensyn til erstatningens størrelse bemærkes, at de sagsøgte in solidum bør betale omkostningerne ved udbedring af skaderne med kr. 411.736,-. Derimod er det rettens opfattelse, at udgifterne til udbedring af portvæggens fundering til dagens standard tilfører sagsøgerens ejendom en værdiforøgelse svarende til udgifterne til pilotering på kr. 162.500,-, hvorfor sagsøgerens påstand bør nedsættes med dette beløb.

Med hensyn til det indbyrdes hæftelsesforhold imellem de sagsøgte er det rettens opfattelse, at sagsøgte 2 bør friholde sagsøgte 1 for de beløb, som sagsøgte 1 pålægges at betale til sagsøgeren. Baggrunden for dette synspunkt er, at sagsøgte 1 har antaget et rådgivende ingeniørfirma til, mod betaling, at forestå projektering og tilsyn med byggeprojektet. Sagsøgte 1 har derfor været berettiget til at forvente, at sagsøgte 2 foretog de nødvendige undersøgelser, og udførte projekteringen og arbejdet uden skade på naboejendommen.

Retten har endvidere lagt vægt på, at det var overladt til sagsøgte 2 at vælge fremgangsmåden ved piloteringen, og at sagsøgte 2 derfor bør bære ansvaret for det fejlskøn, der medførte, at nedboring af de valgte permafortrængningspæle beskadigede sagsøgerens ejendom.

De af sagsøgeren afholdte udgifter til syn og skøn på kr. 45.763,- og omkostninger til advokatbistand med kr. 50.000,- bør betales af de sagsøgte.

Thi kendes for ret:

De sagsøgte,…., bør inden 14 dage in solidum betale til sagsøgeren, …., kr. 411.736,- tillige med sædvanlige procesrenter heraf fra den 23. maj 2001, til betaling sker, samt i sagsomkostninger kr. 95.763,-.

Sagsøgte …. bør friholde sagsøgte …. for ethvert beløb inkl. renter og omkostninger, som sagsøgte … betaler til sagsøgeren, ….., som følge af denne dom.

Landsrettens begrundelse og resultat:

Det tiltrædes af de af byretten anførte grunde, at skaderne på …’ ejendom skyldes nedboring af permafortrængningspæle, at … og … har udvist en sådan grad af uagtsomhed, at de in solidum er ansvarlige for skaderne, at oplysningerne om funderingen på … ejendom ikke kan føre til en nedsættelse af erstatningskravet, samt at … bør friholde …, i det omfang … er forpligtet til at betale erstatning til ….

Det bemærkes, at landsretten ved afgørelsen har lagt til grund, at … var med til at opføre bygningen på …, og at … antog O. … til at projektere og forestå tilsyn med byggeriet. I forhold til … kan  … derfor ikke karakteriseres som en erhvervsdrivende, der har fået til opgave selvstændigt at opføre en bygning for ….

Efter det oplyste findes der ikke tilstrækkeligt grundlag for, under henvisning til sparede udgifter, at nedsætte de af skønsmanden anslåede udbedringsomkostninger på 270.000 kr. plus moms. Henset til skønsmandens erklæring findes udbedringsomkostningerne på 25.000 kr. plus moms ikke med den fornødne sikkerhed at kunne relateres til skader som følge af byggeriet på …. Beløbet på 8.562 kr., som … er dømt til at betale til en tidligere lejer, findes at være en direkte følge af skaden på ejendommen. Det findes imidlertid ikke godtgjort, at det var nødvendigt at føre retssag om lejerens krav, hvorfor … A/S ikke er berettiget til erstatning for de idømte sagsomkostninger på 9.500 kr. Udgiften til dækning af varmetab på 424 kr. er ikke bestridt beløbsmæssigt og findes i øvrigt tilstrækkelig godtgjort. Det findes ikke godtgjort, at udgifterne på 6.000 kr. og 18.500 kr., i det omfang de måtte vedrøre udbedring af skader som følge af byggeriet på …., ikke er omfattet af de af skønsmanden anslåede udbedringsomkostninger. Erstatningskravet findes derfor at kunne fastsættes til 337.500 kr. + 8.562 kr. + 424 kr. = 346.486 kr.

Der findes ikke grundlag for at pålægge …. at betale sagsomkostninger til ….

[/learn_more]