Ifølge advokat Simon Heising er korrekt håndtering af mangler i offentlige byggeprojekter en af de vigtigste – og mest oversete – discipliner i entrepriseretten. Mangelsreglerne har en klar funktion: at sikre, at det byggeri, der afleveres, også svarer til det, der er aftalt. Men ligesom med ethvert regelsæt, kan forkert anvendelse føre til tab, tvister og ansvar, som kunne være undgået.
Det er især i offentlige byggeprojekter, hvor beslutningsvejene er længere, og udbudsreglerne stiller særlige krav, at mangler bliver et juridisk minefelt. Det kræver både præcision i kontrakten, styr på tidsfristerne og proaktiv reklamationshåndtering at undgå at få ørerne i maskinen
Hvordan sikrer man som offentlig bygherre, at aflevering af et byggeri sker korrekt – og at mangler bliver håndteret inden for både AB18 og udbudsreglerne? Det er et spørgsmål, der i stigende grad optager kommuner, regioner og offentlige institutioner.
I denne artikel gennemgår vi fem centrale krav og faldgruber ved håndtering af mangler i offentlige byggeprojekter, så du undgår unødvendige tab og ansvar.
Advokat Simon Heising: Skal – eller skal jeg ikke – modtage byggeriet?
Ved aflevering af offentlige byggerier skal man som bygherre forholde sig til AB18 § 45, hvor det fremgår, at byggeriet ikke kan anses som afleveret, hvis der er væsentlige mangler. Men som offentlig aktør har du flere muligheder, end mange tror:
- AB18 § 4, stk. 7 giver mulighed for at specificere særlige brugsmæssige krav i udbudsmaterialet.
- Hvis fx en skole, et plejehjem eller en daginstitution ikke kan fungere under afhjælpningsarbejder, kan dette begrunde afvisning af aflevering – uanset om manglerne isoleret set er “væsentlige”.
Brug udbudsmaterialet aktivt til at fastlægge, hvad der er afgørende for netop jeres byggeri.
Den der tier, samtykker – og mister retten til krav
Reklamationsfrister i byggeprojekter er stramme – og for offentlige bygherrer er de farlige. AB18 §§ 48 og 49 stiller krav om:
- Tre til seks måneder ved synlige mangler ved afleveringen.
- 12 måneder ved skjulte mangler efter aflevering.
Manglende rettidig reklamation = krav bortfalder.
Eksempel:
En institutionsleder opdager problemer med vinduer. Før det når frem til kommunens ejendomsafdeling, er fristen måske overskredet.
Sørg for at indføre hurtige, dokumenterede beslutningsgange i organisationen – eller tilføj forlængede reklamationsfrister i kontrakten.
Mange bånd binder den offentlige bygherre
Som offentlig bygherre er du ikke kun underlagt entrepriseret – men også udbudsret. Det skaber spændinger, især ved:
- Afhjælpning efter offergrænseprincippet (AB18 § 51), hvor entreprenøren kan nægte at udbedre mangler, hvis det bliver for dyrt.
- Risiko for ulovlige ændringer af kontrakt ift. udbudsmaterialet – fx hvis byggeriet afleveres med alternative løsninger.
Løsning: Indfør en udbudsklausul, der sikrer, at entreprenøren også skal fortolke kontrakten i overensstemmelse med udbudsreglerne.
For mange kokke – og for lidt ansvar, understreger Advokat Simon Heising
I offentlige projekter er der ofte mange aktører: byggeledelse, rådgivere, projektledere, politiske lag. Det skaber:
- Beslutningstræghed
- Uklar placering af reklamationskompetence
- Uenighed om, hvem der skal handle og hvornår
Ofte opstår diskussioner: Skal vi gå efter entreprenøren – eller rådgiveren?
Løsning:
- Brug rådgiverkontrakter med klare ansvars- og reklamationsvilkår
- Aftal intern procedurer for beslutning om reklamation og bevisoptagelse
Det med småt – er det, der redder dig
Den offentlige bygherres vigtigste våben er kontraktklausuler, som kompenserer for de mangler AB18 ikke løser:
Tjekliste: Klausuler du bør overveje
- Forlængede reklamationsfrister
- Udbudsklausul (symmetrisk fortolkning)
- Afhjælpningsklausuler – hvad gælder, hvis man ikke får det aftalte?
- Kassationsklausuler ved fejl under byggeriet
- Bevisafklaringsklausul – hvordan og hvornår bevis sikres?
- Sanktioner ved manglende KS (kvalitetssikring)
- Proces for aflevering, inkl. særforhold for institutioner
Ved at skrive sig ud af problemerne før afleveringen, reducerer man risiko for efterfølgende tvister – og bevarer handlemuligheder.
Konklusion
Som Advokat Simon Heising understreger, er håndtering af mangler i offentlige byggeprojekter er ikke kun et spørgsmål om teknik – det er jura, strategi og proces. Hvis du som bygherre forstår at:
- aktivere de muligheder AB18 giver dig
- navigere korrekt i udbudsretten
- formulere skarpe kontrakter
Så står du langt stærkere, når afleveringsdagen nærmer sig.
Advokat Simon Heising er specialist i entrepriseret og rådgiver om håndtering af mangler i byggeprojekter. Han har mange års erfaring med at hjælpe bygherrer og entreprenører med at undgå forsinkelser og tvister gennem præcise kontrakter og effektive forhandlinger. Læs mere om byggeprojekter og risikostyring hos DI Byggeri.
